Într-un scenariu optimist, anul acesta ar putea marca ultima etapă a declinului pieţei locale, urmând ca 2012 să aducă o fază de consolidare.
La întrebarea dacă piaţa imobiliară locală va atinge curând pragul de jos, Gabriel Alexandru, vicepreşedintele Century 21 România, se menţine rezervat. „Cu fiecare zi pe care o trăim de apropiem de pragul minim, dar asta se întâmplă de trei ani”, spune el. Precizează că viitorul nu-l ştie nimeni, tot ceea ce se poate previziona reprezintă simple scenarii, cu diferite grade de probabilitate. Totuşi, subliniază Alexandru, potrivit celui mai optimist dintre aceste scenarii, în septembrie-octombrie piaţa autohtonă ar putea anunţa oficial ieşirea din recesiune, după două trimestre consecutive de creştere economică, fie ea şi foarte slabă.
Acest lucru nu se va întâmpla însă decât dacă „toate lucrurile merg bine” la nivel macroeconomic. Ce înseamnă asta, mai exact? Absenţa unor noi măsuri de austeritate aplicate de Guvern, relaxarea cadrului fiscal, nemodificarea condiţiilor actuale de creditare etc. Toate acestea ar putea reda încet-încet încrederea cumpărătorilor în piaţă, în contextul unei relansări a economiei autohtone. Conform acestor estimări pozitive, în ultima parte a acestui an şi, mai ales, în 2012, piaţa locală ar trebui să traverseze o perioadă de consolidare, în care tendinţa de ansamblu a preţurilor să fie de stagnare, cu variaţii de ±5%. La o perioadă de creştere puternică a pieţei imobiliare autohtone nu ne putem aştepta mai devreme de cinci ani sau chiar mai mult – cel puţin nu fără măsuri speciale din partea autorităţilor, crede Alexandru.
O piaţă a cumpărătorului şi în următoarele luni
Pentru moment, sentimentul agenţilor imobiliari este că scăderea preţurilor – cel puţin pe segmentul rezidenţial vechi – va continua şi pentru cea mai mare parte acestui an, relevă un studiu realizat de Century 21. Piaţa locală continuă să fie una a cumpărătorului. Spre deosebire de perioada de boom, acesta nu se grăbeşte să încheie tranzacţii pentru că se gândeşte că dacă mai aşteaptă puţin, va cumpăra mai ieftin. Acesta este şi motivul pentru care, în condiţiile în care puţini români se califică acum pentru contractarea unor credite ipotecare, şi cei care sunt totuşi eligibili se tem să facă pasul unei achiziţii acum. Când oamenii o să înţeleagă că lucrurile merg bine în România, că există o creştere economică, că dobânzile scad, iar veniturile lor sunt stabile, că un loc de muncă poate fi găsit cu uşurinţă, atunci apetitul pentru un credit ipotecar va fi mai mare, estimează Alexandru. Pentru moment, cei care reuşesc să vândă în actualele condiţii de piaţă sunt cei care înţeleg că preţurile scad încă şi este mai bine să vândă mai devreme decât mai târziu.
Fast-forward: de la subdezvoltare, la boom, apoi la criză
După cum recunoaşte vicepreşedintele Century 21, până acum piaţa rezidenţială autohtonă nu a cunoscut o dezvoltare „normală”. Aceasta a trecut rapid de la un stadiu de subdezvoltare la boom, iar apoi, la fel de rapid, la criză. Pentru că românii nu au avut acces la credite ipotecare o bună perioadă de timp, nu a existat un interes atât de mare pentru achiziţia de locuinţe. „Stăteam foarte prost la capitolul locuire, şi acum stăm prost faţă de ceea ce se întâmplă în Europa”, subliniază Alexandru. În momentul în care băncile au dat drumul la credite către populaţie, cererea pentru locuinţe a crescut rapid, ceea ce a dus şi la explozia preţurilor. Corelat cu tendinţa internaţională de creştere a investiţiilor imobiliare, acest factor a dus la boom-ul imobiliar.
Declanşarea crizei din SUA în 2007 a avut efecte clare şi asupra pieţei autohtone. Aceasta nu a făcut decât să contribuie la declanşarea unei crize ce avea oricum să se întâmple, din simplul fapt că preţurile cerute de proprietari la momentul respectiv erau nesustenabile. „Mi-aduc aminte de preţuri de 270.000 de euro la un apartament nou cu trei camere, ceea ce este fabulos. Cei care au achiziţionat credite atunci probabil că astăzi n-ar mai face-o”, spune Alexandru. Este vorba aşadar, de o dublă criză: internă şi externă. Acum, lipsa capitalului continuă să afecteze piaţa locală. Pe de o parte, băncile sunt reticente la a acorda credite populaţiei, iar, pe de alta, investitorii caută pieţe ce înregistrează deja o creştere economică.
Reţeaua de francize Century 21 a intrat pe piaţa autohtonă în 2007, când a semnat cinci contracte. Lansarea oficială a avut loc la începutul lui 2008. La intrarea în România, master-francizorii s-au lovit de neprofesionalism, de faptul că multe dintre agenţiile locale îşi desfăşurau activitatea la limita legalităţii, povesteşte Gabriel Alexandru. Mediul neprielnic, în corelaţie cu izbucnirea crizei, a dus la o intrare în conservare a reţelei pe piaţa autohtonă. În ultimii doi ani au fost reziliate contracte cu câteva agenţii, pentru că modelul de business al acestora nu corespundea cu cel al Century 21.
Acum, reţeaua cuprinde şase unităţi, plus o divizie de cercetare şi evaluare, toate în Bucureşti. Doar două dintre acestea au fost deschise în perioada 2007-2008, în vreme ce alte trei au fost inaugurate anul trecut. Pentru 2011, vicepreşedintele lanţului internaţional estimează că numărul agenţiilor va creşte cu şase unităţi, toate localizate în Bucureşti. În acest sens, master-francizorii se află deja în discuţii avansate cu trei potenţiali clienţi.
Unul dintre obiectivele companiei este ca până la sfârşitul lui 2012 să ajungă la o cotă de piaţă de 10% în zonele în care activează. Asta în condiţiile în care, recunoaşte Alexandru, acum pleacă de la o cotă infimă. Arma secretă? Sistemul de reprezentare în tranzacţiile imobiliare (în care comisionul este încasat exclusiv de la un client, nu şi de la vânzător şi de la cumpărător, ca în modelul intermedierii), pe care compania a început să-l implementeze anul trecut.
RR
Scump!!! 70.000 pret corect.
ion
Afumati, Comuna Petrichioaia sat Vanatori vand vila 2010 situata langa Lac ,parter+1, suprafata teren 500 mp, deschidere 15 ml, suprafata totala casa 200 mp, suprafata utila 175 mp, curte libera 400 mp ,PARTER- living deschis cu bucataria, grup sanitar, camera tehnica , terasa 30 mp, ETAJ -3 dormitoare fiecare cu baie individuala, , hidrofor , curent 380 kw, finisata modern, complet mobilata si utilata.Mobexpert.posibil vanzare in rate pe 1 an cu avans jumatate. sau pe 5 ani cu dobanda BNR tot cu avans jumatate .pret 117.000 euro. eventual schimb cu ap. in Bucuresti plus diferenta tel 0743338420,email [email protected]
George
In anul 2008, piata imobiliara din Romania inflorea si urca pe culmile de aur ale tranzactiilor cu foarte multe zerouri.
Se vindea, se cumpara iar banii nu mai contau, nu mai aveau valoare si devenisera doar niste sume destinate imbogatirilor peste noapte.
Romanii erau multumiti si isi frecau mainile in urma profiturilor obtinute fara mare efort.
Nici nu visase fostul membru al Partidului Comunist Roman ca locuinta primita in dar de la comunistul si tiranul de Ceausescu, va face din el un mic afacerist in marele furnicar al pietii imobiliare moderne.
Cladirile se ridicau peste noapte cu sau fara avize, nici nu mai conta, pe fond ceea ce conta era speculatia si asta facuta cat mai rapid iar intreaga scena se baza pe masa smecherilor culturalizati de valoarea banului, prin invartitul paharelor de alba-neagra a pietei imobiliare.
Cu totii faceau profit, nimeni nu iesea in pierdere, cei care lucrau la marile companii, faceau credit la banca de mii de euro si se si vedeau locuind ca in occident, in marile penthouse-uri, cu un pahar de whisky in mana ascultand o manea in surdina, in timp ce micii se frigeau pe terasa somptuosului apartament.
Agentiile imobiliare erau foarte ocupate, iar agentii imobiliari te tratau cu un mare flit daca nu luai in calcul un comision foarte gras, pe masura burtilor lor si a lanturilor de aur, care ieseau la vedere, fara intentie, de sub maiourile de firma.
Daca erai in cautare de chirie si mai erai si venit din provincie, nu puteai sa iei in calcul sume mai mici de 300 – 350 euro minim, pentru o garsoniera intr-un cartier nici de centru, nici de periferie, iar daca nu aveai avansul care sa cumuleze 2 sau 3 luni, plus o garantie si nici nu aveai prea mult noroc sa gasesti fara aceste conditii, cautai un apartament cu 3 camere in care mai stateau doua familii sau cupluri cu care sa imparti sumele colosale lunare.
In anul 2009 se anunta o criza mondiala, oamenii erau disponibilizati cu sutele, salariile bugetarilor erau taiate si multi plecau din sistem fara voia lor, bancile au inceput sa nu mai primeasca birul de la cei care au luat credit si l-au dat mai departe constructorilor de case sau proprietarilor de apartamente vechi.
Guvernul Boc a auat o idee de a combate criza din piata imobiliara si a scos la iveala din palaria cu iepuri un text de lege numit Prima Casa.
Acest program s-a dovedit in final o mare tepusa a lui Vlad Tepes pentru cei care au vrut sa acceseze acest credit adica, acei oameni de buna credinta care inca nu parasise Romania si care inca mai aveau printr-un colt de cont in banca o suma prafuita de ani si de dobanzi adunate.
De ce o mare tepusa?
Pentru ca toti cei care au apelat la acest program au pierdut tot ce aveau, au pariat pe stat si statul a zis Multumesc!, Va mai asteptam si alta data. La revedere!
Asa s-a intamplat cu cei care inca mai credeau in stat si in valorile lui, cei care accesase deja un credit in 2008 si au vrut casa mare si noua au ramas cu banii dati, fara casa, deoarece constructorii au facut ca si statul roman zicand: Sar’mana pentru masa! si plecand spre alte zari, mai albastre, iar in final li s-au luat si serviciul, ramanand peste noapte faliti, cu nimic in mana, decat cu o suma monstruoasa de plata la banca pe luna.
Persoanele care au cumparat un apartament vechi, prin credit ipotecar, acum poate nici nu il mai au, din imposibilitatea de a-l plati, deci si acestia pierzand in acest joc.
Acum, in anul 2010, inca mai exista persoane, care cer pe un apartament cu 2 camere intr-o zona rezonabila, dar la ultimul etaj, fara balcon si fara imbunatatiri in bloc comunist construit inainte de ’77, 59.000 euro.
Este adevarat ca un asemenea apartament era considera paine calda in 2008 la un prêt de 70.000 euro, desi nu prea se justifica, dar azi cand puterea de cumparare a romanului a scazut la jumatate nu ar trebui sa scada si pretul la apartamente la jumatate? Adica acelasi apartament din 2008 care costa 70 – 80 mii ca cel din exemplul de mai sus, acum in anul 2010 sa coste 30.000 euro?
Ba da, dar inca oamenii viseaza si fac foarte rau.
Banii nu mai sunt si nici nu vor mai fi aceiasi.
Romani, treziti-va din visare, ca la sfarsitul anului asta, atat va costa un asemenea apartament si daca nu vreti sa-l vindeti cu atat, asteptati pana in vara lui 2011, cand Romania va incepe sa returneze imprumuturile facute si o sa va vindeti casele cu 10% mai putin, decat anul asta, deci 30.000 euro va deveni 27.000 euro si asta in scenariul cel mai frumos posibil.
Cei care inca mai cred ca se mai pot imbogati in acest domeniu, fac o mare greseala si isi pierd timpul si banii prin anunturi care nu le citeste nimeni si nu intereseaza pe nimeni.
Robert
Crestere economica? In 2011? Poate pe hartiile guvernantilor. Realitatea este ca pretul este dictat si de puterea de cumparare a romanilor. Si aceasta este in scadere. Cati din cei ce au cumparat cu credit la preturi de 2000-3000 euro\mp mai pot plati ratele? Cati mai castiga acum sau in viitor cat castigau in 2007-2008. Cu cat a crescut somajul? Cate firme au dat faliment sau vor da cat de curand? Cata populatie are deja credite? Cati mai sunt eligibili pt un credit imobiliar si pt ce sume? Care este salariul mediu in ROMANIA?
CUI VRETI SA VINDETI !!?? Austriecilor, germanilor? Ei investeau doar pt specula ca apoi sa vanda la suprapret tot romanilor. Care este publicul tinta majoritar?
Sunt romanii inglodati in datorii si credite cu salarii de 200-500 euro\luna. Cu familii de 1-3 copii in care daca muncesc amandoi parintii abia daca platesc intetinerea, gradinita, scoala, mancarea si imbracamintea plus taxe si impozite, plus rate la alte credite, benzina, telefonie, cablu TV, gaze, electricitatea, medicamente, plus spaga peste tot. Inflatia creste si veniturile scad. Care este deci puterea de cumparare ?
CUI VRETI SA VINDETI !!?? La 1000 euro\mp?
Poate la 400-500 euro\mp aveti o sansa sa vindeti apartamente in blocurile noi de 12 etaje de la periferia oraselor si chiar mai departe, blocuri facute din BCA in exterior si cu pereti din rigips in interior. Niste mizerii in zone in care si cu tancul ti-e frica sa intri. Acolo si 400 euro\mp e mult. Iar cei care mai au bani nu investesc in astfel de imobile si nici in cele vechi din cartiere.
Deci cine sunt clientii vostrii care vor face rate pe viata la banci pt mizeriile de apartamente de pe piata din Romania? “Succesuri maxime” la vanzari cand isi va reveni piata si va creste pretul la peste 500 euro\mp (adica din 2020)….