La nivel de sector, valoarea medie de vânzare a unui apartament a ajuns la 64.000 de euro, însă între diferite cartiere pot fi observate diferențe semnificative.
Potrivit celui mai recent raport de piață realizat de Imobiliare.ro și Analize Imobiliare în colaborare cu Primăria Sectorului 2 și Direcția Venituri Sector 2, Centrul Capitalei rămâne cel mai activ cartier din punctul de vedere al valorii tranzacțiilor imobiliare încheiate pe parcursul lui 2019. Această zonă este urmată, în ordine, de Pantelimon, Tei, Colentina, Pipera Sud, Floreasca, Vatra Luminoasă, Iancului, Andronache și Ion Creangă. În condițiile în care, la nivel de sector, valoarea medie de vânzare a unui apartament a ajuns, în ultimul trimestru al anului trecut, la 64.000 de euro (față de 62.000 de euro în T4 2018), prețurile diferă destul de mult atât în funcție de zonă, cât și de tipul imobilelor.
Prețurile apartamentelor în cele mai active șapte zone din Sectorul 2:
1. Zona Centrală:
În zona Centrală au fost consemnate, anul trecut, un total de 1.050 de achiziții de imobile, în valoare de 91,1 milioane de euro. Spre comparație, pe parcursul lui 2018 au fost încheiate 992 de contracte de vânzare, pentru imobile în valoare cumulată de 88,5 milioane de euro. Anul trecut, tranzacțiile cu apartamente au fost cele mai numeroase, acestea cifrându-se la 855 de operațiuni, cu o valoare de 74,9 milioane de euro; în Centru au mai fost tranzacționate, de asemenea, 76 de case și vile, 23 de terenuri și 96 de alte imobile.
Dintre apartamentele achiziționate în zona Centru, 273 au fost construite după anul 2000, 241 înainte de 1945, 200 între 1978 și 2000, iar 141 între 1945 și 1977. Apartamentele ridicate după anul 2000 au fost, în mod firesc, cele mai scumpe, ele situându-se la o medie de 1.630 de euro pe metru pătrat în T4 2019 (față de 1.400 de euro pe metru pătrat în T1); pe următoarele locuri s-au situat imobilele din perioada 1978-2000, cu o valoare de 1.380 de euro pe metru pătrat (în scădere de la 1.400 de euro pe metru pătrat), cele din 1945-1977, cu 1.130 de euro pe metru pătrat (de la 1.040 de euro pe metru pătrat) și, în fine, cele de dinainte de 1945, care au ajuns la 960 de euro pe metru pătrat (de la 820 de euro pe metru pătrat).
2. Pantelimon
În Pantelimon au avut loc, anul trecut, 926 de tranzacții imobiliare, în valoare de 52,9 milioane de euro. Aceste cifre indică o activitate ceva mai scăzută decât în 2018, când au avut loc 964 de tranzacții, în valoare de 54,2 milioane de euro. În număr de 864, tranzacțiile cu apartamente au fost, și anul trecut, cele mai numeroase, acestea ajungând la o valoare cumulată de 48,1 milioane de euro; în perioada analizată, în această zonă au mai fost tranzacționate doar patru case, patru terenuri și, respectiv, 54 de alte imobile.
Dintre apartamentele tranzacționate în 2019 în Pantelimon, cele mai multe, anume 330, au fost construite între 1945 și 1977, în vreme ce 276 au fost ridicate între 1978 și 2000, iar 257 după 2000. Și aici, apartamentele de după 2000 au fost cele mai scumpe, chiar dacă au consemnat o scădere semnificativă pe parcursul lui 2019 (de la 1.400 de euro pe metru pătrat în T1 la 1.190 de euro pe metru pătrat în T1). Acestea sunt urmate de imobilele ridicate între 1978 și 2000, care au ajuns la 1.150 de euro pe metru pătrat (față de 1.140 de euro pe metru pătrat la începutul anului), și, apoi, de cele din 1945-1977, care au ajuns la o medie de 990 de euro pe metru pătrat (de la 1.020 de euro pe metru pătrat).
3. Tei
În acest cartier au fost înregistrate, în 2019, 631 de achiziții de imobile, în valoare de 44,3 milioane de euro. Și aici este vizibilă o diminuare a activității de tranzacționare comparativ cu anul anterior, când erau consemnate 796 de achiziții, în valoare de 58,4 milioane de euro. În 2019, majoritatea contractelor, anume 569, au avut ca obiect apartamente, cu o valoare cumulată de 40,3 milioane de euro; au mai fost tranzacționate, totodată, 24 de case sau vile, cinci terenuri și, respectiv, 33 de alte imobile.
Dintre apartamentele achiziționate în zona Tei, 245 au fost construite între 1978 și 2000, 213 între 1945 și 1977, iar 110 după anul 2000. Chiar dacă s-au ieftinit considerabil pe parcursul lui 2019, apartamentele ridicate după anul 2000 au rămas cele mai scumpe, cu o medie de 1.370 de euro pe metru pătrat în T4 2019 (față de un maximum de 1.850 de euro pe metru pătrat atins în T1). Spre comparație, celelalte tipuri de imobile au consemnat variații de preț mult mai mici pe parcursul anului: cele ridicate în perioada 1978-2000 au ajuns la 1.200 de euro pe metru pătrat (față de 1.190 de euro pe metru pătrat), iar cele din 1945-1977, la 1.070 de euro pe metru pătrat (față de 1.080 de euro pe metru pătrat).
4. Colentina:
În Colentina au fost vândute, anul trecut, 791 de imobile, în valoare de 43,6 milioane de euro. Spre comparație, în 2018 au fost consemnate 704 tranzacții în acest cartier, cu proprietăți în valoare cumulată de 38,5 milioane de euro. Pe parcursul lui 2019, achizițiile de apartamente au fost în număr de 637, valoarea acestora ridicându-se la 36,9 milioane de euro; contractele de vânzare înregistrate în această zonă au mai vizat și 40 de case și vile,16 terenuri și 98 de alte imobile.
Dintre apartamentele tranzacționate anul trecut în zona Colentina, cele mai multe, anume 250, au fost construite după anul 2000, în vreme ce 203 au fost ridicate între 1978 și 2000, 180 între 1945 și 1977 și doar patru înainte de 1945. Prețurile de achiziție au avut evoluții diferite în funcție de perioada de construire, cele mai scumpe fiind apartamentele ridicate după anul 2000, cu o medie de 1.200 de euro pe metru pătrat în ultimul trimestru din 2019 (față de 1.070 de euro pe metru pătrat în T1). Pe de altă parte, imobilele din 1978-2000 au ajuns la o valoare de 1.070 de euro pe metru pătrat (în scădere de la 1.140 de euro pe metru pătrat), iar cele din 1945-1977, la 1.020 de euro pe metru pătrat (la fel ca în primul pătrar al anului).
5. Pipera Sud
Cu un total de 422 de achiziții de imobile înregistrate în 2019, în valoare totală de 34,4 milioane de euro, Pipera Sud se situează pe locul al cincilea în clasamentul celor mai active zone din Sectorul 2 al Capitalei. Spre comparație, în anul precedent au avut loc mai puține tranzacții (346 de operațiuni), însă valoarea acestora a fost mai mare (36,5 milioane de euro) – fapt ce sugerează că în 2019 au fost achiziționate mai multe imobile, dar cu suprafețe (și, implicit, prețuri totale) mai mici. Pe parcursul lui 2019, tranzacțiile cu apartamente din această zonă a Capitalei au fost în număr de 339, valoarea acestora ajungând la 31,6 milioane de euro; în perioada analizată au mai fost tranzacționate o singură casă, șase terenuri și 76 de alte imobile.
Dat fiind că Pipera Sud este una dintre cele mai noi zone rezidențiale ale Capitalei, majoritatea covârșitoare a apartamentelor achiziționate aici, anume 325, au fost construite după anul 2000, restul făcând parte din imobile ridicate între 1978 și 2000 (11 unități locative) sau între 1945 și 1977 (doar trei unități). În ceea ce privește prețurile de tranzacționare, după un avans consemnat în trimestrul al doilea din 2019 (de la o medie de 1.420 la 1.480 de euro pe metru pătrat), locuințele ridicate după anul 2000 au ajuns, în T3, la 1.400 de euro pe metru pătrat, iar, în T4, la 1.210 euro pe metru pătrat.
6. Floreasca:
În Floreasca au fost încheiate, anul trecut, 190 de contracte de vânzare, în valoare de 15,1 milioane de euro. Datele pe 2019 relevă o creștere destul de semnificativă față de 2018, când erau consemnate 151 de vânzări de imobile, în valoare de 12,1 milioane de euro. Ca și în celelalte zone analizate, tranzacțiile cu apartamente au fost, și aici, cele mai numeroase anul trecut: acestea s-au cifrat la 178 de operațiuni, a căror valoare s-a ridicat la 12,2 milioane de euro; spre comparație, tranzacțiile cu case și vile au fost în număr de opt, acestora adăugându-li-se două achiziții de terenuri și două de alte imobile.
Dintre apartamentele tranzacționate în 2019 în Floreasca, majoritatea covârșitoare, anume 157, au fost construite între 1945 și 1977, restul fiind amplasate în imobile ridicate după anul 2000 (nouă unități locative), între 1978 și 2000 (șapte unități) sau înainte de 1945 (cinci unități). Dacă primele șase luni ale anului trecut au fost caracterizate de o relativă stabilitate a prețurilor de tranzacționare pentru imobilele construite între 1945 și 1977, în T3 2019 acestea au consemnat un salt semnificativ, de la 1.400 la 1.560 de euro pe metru pătrat. În ultimele trei luni din an, însă, media de preț a scăzut drastic, ajungând la 1.200 de euro pe metru pătrat.
7. Vatra Luminoasă
În Vatra Luminoasă au fost consemnate 160 de achiziții de imobile anul trecut, în valoare de 13,9 milioane de euro. Spre comparație, în 2018 erau încheiate 163 de contracte, cu o valoare cumulată de 13 milioane de euro. Majoritatea proprietăților tranzacționate în 2019, anume 134, au fost apartamente (cu o valoare totală de 8,7 milioane de euro); acestora li s-au adăugat 19 case sau vile, patru terenuri și, respectiv, trei altfel de imobile.
Dintre apartamentele achiziționate anul trecut în această zonă a Bucureștiului, cele mai multe, respectiv 92 de unități, au fost construite între 1945 și 1977, celelalte fiind amplasate în imobile ridicate între 1978 și 2000 (28 de unități), după anul 2000 (nouă unități) și, respectiv, înainte de 1945 (cinci unități). Locuințele construite între 1978 și 2000 au fost caracterizate de o mai mare stabilitate a prețurilor de tranzacționare, acestea situându-se la o medie de 1.250 de euro pe metru pătrat în T4 2019, față de 1.230 de euro pe metru pătrat în T1. Imobilele finalizate între 1945 și 1977 au ajuns, însă, la o medie de 1.280 de euro pe metru pătrat în ultimul trimestru al anului, față de 1.120 de euro pe metru pătrat în cel dintâi.
La ce surse de finanțare au apelat cumpărătorii?
Din punctul de vedere al surselor de finanțare, raportul menționat relevă că mai bine de jumătate dintre achizițiile de imobile consemnate în 2019 în Sectorul 2 au fost susținute exclusiv din fondurile proprii ale beneficiarilor – este vorba, mai exact, de 2.724 de tranzacții (59% din numărul total), în valoare de 185,6 milioane de euro (58% din valoarea totală). Spre comparație, doar 4% dintre achiziții au fost realizate printr-un credit bancar, anume 161 de operațiuni, în valoare de 12 milioane de euro.
Mai numeroase au fost, în perioada analizată, tranzacțiile care au beneficiat de finanțare mixtă: acestea au fost în număr de 1.120 (24% din total) și au ajuns la 86,1 milioane de euro (ceea ce echivalează cu o pondere de 27% din valoarea cumulată a imobilelor achiziționate la nivel de sector). Pe de altă parte, 589 de achiziții, anume 13% din numărul total, figurează în statisticile oficiale ca având o sursă de finanțare necunoscută, valoarea acestora ajungând la 38,2 milioane de euro (12% din volumul total).
