În general vorbind, o investiție cu adevărat „rentabilă” pe segmentul rezidențial ar trebui să pornească de la un randament anual de minimum 6-7%, ceea ce ar echivala cu o perioadă de amortizare de 14-16 ani. Cu cât randamentul este mai mare, iar durata recuperării investiției mai mică, cu atât mai bine, în mod evident – estimările exagerat de pozitive ar trebui să ridice întrebări cu privire la riscurile implicate de respectiva investiție.
Iată cum poți calcula cei doi indicatori:
1. Perioada de amortizare
Multiplicatorul chiriei brute potențiale este o metodă simplă și frecvent folosită de evaluare a rentabilității unei proprietăți, cel puțin pe piața rezidențială. Formula de la care se pornește este:
MCB=Preț vânzare/(Chirie brută lunară x12)
Rezultatul acestui calcul va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției (în ani). Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce ar putea genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula de mai sus obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani.
2. Randamentul
Cea mai facilă metodă de calcul a randamentului unei proprietăți – însă nu neapărat și cea mai realistă! – este prin raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție. În exemplul dat, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.
O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a investiției de 95.000 de euro.
Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și neîncasare.
Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la 95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.
