Înăsprirea condiţiilor de creditare ar face ca preţul pe care îl poate plăti o familie pentru o locuinţă să scadă şi cu 8.000-12.000 de euro.
Pe parcursul acestui an, piaţa rezidenţială autohtonă a fost caracterizată prin căutarea constantă a unui prag de stabilizare. Indicele imobiliare.ro, ce calculează preţurile apartamentelor la nivel naţional, precum şi în principalele oraşe ale ţării, arată că, după primele opt luni din 2011, preţul mediu solicitat de proprietari se situa la exact acelaşi nivel ca la începutul anului: 1.031 de euro pe metru pătrat util. Chiar dacă luna septembrie a adus o creştere uşoară, de 1,6%, acest lucru poate fi explicat printr-un „optimism” de toamnă al proprietarilor, fără a afecta în vreun fel tendinţa generală de stabilizare a pieţei.
Avans mai mare şi grad de îndatorare mai mic
Există totuşi un factor care poate fi o ameninţare pentru echilibrul pe care preţurile par să-l fi găsit în ultimele luni. Este vorba de intrarea în vigoare a noului regulament de creditare al Băncii Naţionale Române (BNR), ce ar reduce sensibil puterea de cumpărare a populaţiei, prin înăsprirea condiţiilor de creditare. Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance, vorbeşte despre cele două modificări fundamentale ce ar putea fi aduse segmentului de credite ipotecare:
1. Avansul solicitat de către bănci este diferenţiat în funcţie de valuta în care se va contracta creditul:
– 15% este avansul minim pentru creditele contractate în lei
– 30% este avansul minim pentru creditele contractate în euro
– 40% este avansul minim pentru creditele contractate în alte valute
* Creditele Prima Casă vor avea în continuare un avans de minimum 5%.
2. Sunt stabilite grade diferite de îndatorare, tot în funcţie de valuta în care va fi contractat creditul. Pentru împrumuturile în euro sau în alte valute se va accepta un grad de îndatorare cu aproximativ 30-35% mai mic faţă de creditele în lei.
Băncile nu vor restricţii la ipotecare
Iată un scenariu de care nu doar consumatorii finali, ci şi instituţiile financiare se tem. Acesta este motivul pentru care Asociaţia Română a Băncilor (ARB) a propus reprezentanţilor BNR ca împrumuturile ipotecare să nu fie afectate de noile măsuri de prudenţialitate. „Dorinţa noastră este să nu avem aceleaşi reguli stricte şi în ceea ce priveşte creditele ipotecare, pentru că în acest caz omul locuieşte în casa respectivă şi are o altă atitudine faţă de bancă şi faţă de familia sa. Asta este ceea ce ne-am dorit noi şi am senzaţia că BNR va accepta, pentru că s-a arătat interesată de această soluţie”, a declarat pentru www.imobiliare.ro Radu Gheţea, preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor şi al CEC Bank. Reprezentantul ARB este de părere că, dacă şi segmentul creditelor ipotecare va fi blocat prin introducerea acestor măsuri restrictive, impactul va fi unul negativ asupra întregii economii. În plus, precizează el, nu segmentul ipotecarelor e cel pe care se înregistrează cele mai mari restanţe în momentul de faţă, ci acela al creditelor de consum.
Pe de altă parte, Mugur Şteţ, purtătorul de cuvânt al BNR, a refuzat să comenteze în orice fel pe marginea regulamentului aflat în lucru pe masa instituţiei pe care o reprezintă. Acesta nu a dat detalii nici despre data intrării în vigoare a noilor norme şi nici despre aplicabilitatea acestora pe segmentul ipotecarelor.
De la o locuinţă de 55.000 de euro, la una de 47.000 de euro
În contextul în care Banca Naţională nu a dat niciun indiciu cu privire la posibilitatea ca împrumuturile ipotecare să nu fie afectate de noile restricţii, impactul acestora asupra pieţei imobiliare rămâne unul demn de luat în calcul. Acestea ar duce, în mod evident, la îngustarea sensibilă a paletei de opţiuni pentru consumatorul final, în ceea ce priveşte achiziţia unei locuinţe ieftine.
Astfel, în momentul de faţă, o familie cu două salarii medii pe economie (un venit de circa 4.000 de lei pe lună) poate să acceseze un credit ipotecar standard de 44.000 de euro, pe o perioadă de 30 de ani, potrivit calculelor Kiwi Finance. Dispunând de un avans de 20%, cât este solicitat de către bănci, această familie îşi permite să achiziţioneze o locuinţă de maximum 55.000 de euro. Un buget relativ generos pentru perioada economică actuală. Potrivit datelor www.imobiliare.ro, în momentul de faţă, aproximativ 30% dintre ofertele de apartamente scoase la vânzare la nivel naţional se încadrează în pragul de 55.000 de euro. Ponderea deţinută de acest segment este mai redusă în Capitală, unde se ridică la doar 18%.
Potrivit Ancăi Bidian, noile norme ar duce la diminuarea cu 25-30% a sumelor ce vor putea fi accesate prin credite ipotecare. Asta înseamnă că o familie cu două salarii medii pe economie va putea primi un credit standard de 31.000-33.000 de euro. Prin urmare, aceasta va putea achiziţiona o locuinţă care să coste maximum 47.000 de euro. Pe acest segment de preţ însă, oferta din piaţa imobiliară este mult mai redusă. Potrivit datelor www.imobiliare.ro, 19,8% dintre ofertele de apartamente la nivel naţional se încadrează într-un buget de 47.000 de euro, în vreme ce, în Capitală, ponderea acestora scade la 10%.
36.000 de euro, locuinţa „medie” prin Prima Casă
Pe segmentul Prima Casă, o familie cu două venituri medii pe economie poate accesa un credit de aproximativ 45.500 de euro pe an. Luând în calcul un avans de 5%, preţul maxim pe care şi-ar fi permis să-l plătească pentru o locuinţă ar fi de aproape 48.000 de euro. Pe baza unui asemenea buget, o familie poate alege dintre aproape 20% dintre ofertele disponibile la nivel naţional sau 10% dintre locuinţele de vânzare din Bucureşti.
Dacă noile norme vor afecta şi creditele ipotecare, printr-un credit Prima Casă o familie ar putea accesa un credit de doar 32.000-34.000 de euro, ceea ce înseamnă că ar putea cumpăra o locuinţă de maximum 36.000 de euro. Or, pe acest palier de preţ, oferta din piaţă este foarte redusă. Potrivit datelor www.imobiliare.ro, doar 8% dintre apartamentele disponibile spre vânzare la nivel naţional costă până la 36.000 de euro. În Bucureşti, ponderea deţinută de acestea se ridică la doar 2,8%.
Piaţa imobiliară se va „roniza”, dar va reuşi să funcţioneze după noile reguli
O consecinţă firească a aplicării noilor norme de creditare şi asupra segmentului ipotecarelor ar fi îndreptarea populaţiei către creditele în moneda naţională şi în mod special spre Prima Casă, program ce va oferi în continuare avantajul unui avans sensibil mai scăzut în comparaţie cu celelalte credite ipotecare. Totuşi, nici creditele în lei nu vor scăpa neatinse de politica de prudenţialitate a BNR. „Creditarea va migra spre moneda naţională, unde estimăm o reducere a sumelor eligibile cu 15-20% faţă de ofertele actuale. Este foarte probabil ca piaţa imobiliară să se «ronizeze», ceea ce înseamnă că preţurile vor fi exprimate şi negociate în lei”, subliniază Anca Bidian.
În ce măsură s-ar răsfrânge noile norme şi asupra preţurilor apartamentelor, ca urmare a scăderii puterii de cumpărare a populaţiei, rămâne de văzut. “În condiţiile în care cererea solvabilă, finanţată în proporţie mare prin Prima Casă, şi oferta din piaţă nu se întâlnesc, este greu de prevăzut o stabilitate pe segmentul rezidenţial, în ciuda stagnării preţurilor din ultima perioadă”, subliniază Adrian Erimescu, directorul general al www.imobiliare.ro. Făcând o comparaţie cu toamna lui 2008 (când a avut loc o altă înăsprire a condiţiilor de creditare), măsurile adoptate de BNR nu ar fi suficiente pentru a genera un efect similar, crede reprezentanta Kiwi Finance. „Puterea de cumpărare a populaţiei depinde în primul rând de inflaţie şi mai puţin de reglementările băncii centrale. Scenariul din 2008 nu se poate repeta decât în condiţii similare, şi anume turbulenţe majore pe pieţele financiare internaţionale. Regulamentul BNR va avea categoric un impact, însă, după o perioadă de ajustare, piaţa va funcţiona după noile reguli”, explică ea.
