Cea mai mare ieftinire înregistrată în ultimii doi ani de proprietăţile din această ţară europeană se ridică la 1%
Dintr-o ţintă căutată de mai toţi investitorii străini, România s-a întors rapid, pare-se pe termen nedefinit, la hainele-i de cenuşăreasă. Creşterile substanţiale înregistrate de piaţa imobiliară în perioada de boom par să se fi topit cu totul în cei doi ani de criză. Potrivit Indicelui Naţional calculat de imobiliare.ro, preţurile apartamentelor au înregistrat o scădere de 43% de la apogeul pieţei, atins în martie 2008, până la cel mai scăzut nivel, înregistrat în ultima săptămână din aprilie 2010. În termeni concreţi, comparaţia pare şi mai izbitoare: un minimum de 1.183 de euro pe metru pătrat, faţă de un maximum de 2.078 de euro pe metru pătrat. Diferenţa poate fi încă şi mai mare, dat fiind că preţurile luate în calcul de către indicatorul citat sunt cele cerute de proprietari, iar, în ultimii doi ani, şi plaja de negociere cu vânzătorii s-a mărit considerabil.
În momentul de faţă, trendul pieţei este uşor ascendent. Astfel, indicele imobiliare.ro este în creştere de două săptămâni, situându-se la o valoare de 1.201 euro pe metru pătrat. Cu toate acestea, o revenire concretă a real estate-ului autohton continuă să fie o perspectivă destul de îndepărtată.
Stabilizare în anii de bubble
În mod evident, cei mai mulţi pun această prăbuşire zgomotoasă pe seama recesiunii economice mondiale. Există totuşi şi câteva voci care susţin că piaţa românească ar fi căzut şi în absenţa crizei – chiar dacă mai târziu. Potrivit acestora, nu dificultăţile financiare mondiale, ci o serie de factori interni ar fi declanşat efectul de domino în piaţa locală. Extrem de util în susţinerea acestei poziţii este exemplul unei ţări europene care a traversat ultimii doi ani cu fruntea sus.
„Piaţa [belgiană] este destul de stabilă. În ultimii şase ani, aceasta a crescut cu 8% până la 12% pe an, iar în următorii doi ani se va stabiliza, dar nu va scădea”, declara, în decembrie 2008, Hendrik Nelde, pe atunci secretarul general al FIABCI (Federaţia Imobiliară Internaţională din Belgia) şi actualmente preşedintele aceleiaşi instituţii. O previziune deloc neobişnuită pentru vremea aceea.
Case cu 3-5% mai scumpe
Un an şi jumătate mai târziu însă, „profeţia” lui Nelde se numără printre puţinele care s-au adeverit. Aflat într-o vizită în România, reprezentantul FIABCI a confirmat că piaţa imobiliară belgiană s-a menţinut puternică pe tot parcursul crizei. Astfel, în ultimii doi ani, doar preţurile apartamentelor nou-construite au înregistrat scăderi – acestea au fost însă infime, ridicându-se la circa 1%, şi au avut loc în cea mai mare parte din cauza suplimentării ofertei din piaţă. În rest însă, celelalte tipuri de proprietăţi disponibile pe piaţa belgiană au fost marcate de stabilitate, unele înregistrând chiar scumpiri – de 3% până la 5%.
Cum se explică această situaţie aparent de neconceput în actualul context economic mondial? În primul rând, motivează Nelde, ritmul scumpirilor înregistrate anterior de piaţa belgiană a fost extrem de stabil, mergând până la un maximum de 10-12% pe an. În al doilea rând, cea mai mare parte a belgienilor, respectiv o proporţie de 78%, sunt proprietarii unei case, fapt ce nu pune foarte multă presiune asupra vânzării de proprietăţi.
În căutarea compromisului cumpărător-vânzător
Cum vede reprezentantul Belgiei o piaţă imobiliară ce a avut o strategie de joc mai puţin înţeleaptă? În mod normal, explică Nelde, regula de aur a unui investitor este să cumpere când este ieftin şi să vândă când este scump. Până acum, piaţa românească a atras, în cea mai mare parte, acei jucători dornici să obţină câştiguri pe termen scurt. De acum încolo însă, stabilizarea pieţei ar trebui să atragă a doua categorie de investitori – cei care îşi calculează profiturile pe termen lung.
Un element necesar pentru revenirea pieţei la viteza normală ar fi găsirea unui punct de compromis între aşteptările cumpărătorilor şi cele ale vânzătorilor. În condiţiile existenţei acestei discrepanţe între veniturile populaţiei şi preţurile locuinţelor, va trebui ca, mai devreme sau mai târziu, ceva să se schimbe: fie preţurile vor scădea până la un nivel sustenabil, fie veniturile populaţiei vor creşte. Potrivit lui Nelde, în mod normal, românii nu ar trebui să se îndatoreze pentru achiziţia unei case cu mai mult de o treime din veniturile lunare.
