Primele efecte ale creșterii dobânzilor, creșterii inflației și a crizei energetice se resimt deja în piața imobiliară. BNR a hotărât în prima ședință de politică monetară din acest an, majorarea dobânzii de referință cu 0,25%, până la 7%, iar analiștii economici anticipează că dobânzile nu vor scădea repede. Astfel că românii care intenționau să își achiziționeze un apartament, trebuie să se adapteze noilor condiții de creditare. Pe de altă parte soluții există, chiar dacă nu e cel mai fericit moment pe care piața imobiliară îl traversează.
Chiar dacă unii cumpărători care au achitat avansuri și acum, în condițiile noului IRCC, care a adăugat un procent și jumătate la dobânda creditelor, s-au speriat, opțiuni există, însă toate presupun ieșirea din zona de confort mai mult decât în trecut.
După cum explică Cătălin Priscorniță, fondatorul agenției Blitz, agenții imobiliari au prevăzut deja, încă de anul trecut, scenariul în care ne aflăm acum, așa că i-au direcționat pe clienți spre brokerii de credite, pentru a-și bloca finanțarea de la bancă. “Sunt bănci care permit blocarea dobânzilor, astfel încât cumpărătorii să poată beneficia de dosar și de credit. Pe alții i-am sfătuit să caute soluții de refinanțări poate de dobânzi fixe.”
Opțiunile cumpărătorilor care se află azi în situația de a nu mai fi finanțabili, în condițiile în care au contractat/au promisiunea de vânzare/cumpărare
Realitatea este că românii trebuie să se acomodeze noilor condiții, să fie mai precauți și cumpătați. Doru Iliescu, co-fondator DSA Advisor, brokerul de credite achiziționat de Imobiliare.ro, propune trei soluții pentru cei care se află azi în situația de a nu mai fi finanțabili în condițiile în care au contractat sau au semnat o promisiune de vânzare/cumpărare:
1. Soluția pe termen scurt. Aceasta se aplică doar în situația în care imobilul antecontractat ar fi finanțabil “as we speak” și ar fi posibil accesul la un credit cu dobândă fixă care nu a fost încă ajustată în conformitate cu creșterea generală a dobânzilor. Nu credem că vom avea jucători care să conserve un asemenea pricing dincolo de februarie și asta doar din considerente de luptă pentru cota de piață și nu vizând profit real.
2. Soluția standard. În cazul în care, să zicem, s-a achitat avansul de 15% din prețul achiziției anul trecut și cumpărătorul se încadra “la limită” la finanțarea de 85% necesară, probabil că în noile condiții de preț acesta nu se mai încadrează decât la 75%. Prin urmare va fi nevoie să suplimenteze din surse proprii avansul cu încă 10% din prețul proprietății.
3. Soluție excepțională. Se mai poate întâmpla să existe cumpărători care să nu se mai încadreze la suma necesară din cauză că mai au și alte rate care împovărează gradul de îndatorare admis pentru creditor. Aceștia ar putea încerca să refinanțeze facilitățile de credit pe care le-au primit în trecut cu prelungirea perioadei de creditare, scăzând astfel rata/ ratele. În felul acesta scade presiunea pe gradul de îndatorare și se poate găsi o soluție pentru finanțarea achiziției.
Pe lângă aceste soluții, Doru Iliescu atenționează cumpărătorii să fie mult mai atenți la promisiunile de vânzare-cumpărare pe care le semnează. “Noi recomandăm tuturor clienților noștri să introducă întotdeauna în antecontract clauze care să îi protejeze și să îi ajute să recupereze avansul plătit în cazul, nedorit, în care creditul nu se poate acorda. Este adevărat că nu acesta este obiectivul, ci achiziția unei proprietăți, însă în felul acesta, măcar limităm pierderile și ne conservăm resursele în așteptarea unor momente mai prielnice, care cu siguranță nu se vor lăsa prea mult așteptate.”
În ceea ce privește promisiunea de vânzare-cumpărare, și mai concret, din punct de vedere juridic, Alexandra Hila-Antiu, avocat în cadrul biroului Hila Legal, spune că românii care intenționează să își achiziționeze un apartament trebuie să știe că au două opțiuni:
1. Opțiuni/Soluții prevăzute în scris în promisiunea de vânzare-cumpărare
2. Opțiuni alternative, în situația în care acestea nu s-au prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare.
Alexandra Hila-Antiu atenționează că în prima categorie, se inserează în promisiunea de vânzare (la inițiativa cumpărătorului, de regulă) o clauză care prevede posibilitatea promitentului – cumpărător de a se retrage din angajament în situația în care nu obține finanțarea din partea instituției bancare/financiare. Se prevede, de asemenea că, o astfel de ipoteză, neținând de culpa cumpărătorului, îi va da dreptul acestuia să își recupereze integral avansul plătit vânzătorului. Totuși, dacă nu există inserată această clauză, avocata spune că și în acest caz, există două opțiuni: prima se referă la negocierea restituirii avansului – total sau parțial – cu vânzătorul, ori negocierea unei prelungiri a termenului pentru semnarea contractului final – termen până la care cumpărătorul să își poate asigura o finanțare din partea unei alte instituții sau să își găsească un nou loc de muncă (dacă aceasta a fost cauza pierderii finanțării).
Iar cea de-a doua opțiune ar fi cesiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (dacă nu a fost interzisă expres prin promisiune). Aceasta, la rândul ei, vine cu câteva precizări, explică avocata. “Dacă cesiunea a fost prevăzută ca o posibilitate în cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare, în sensul că vânzătorul a consimțit anticipat posibilitatea pentru cumpărător să își substituie un terț, atunci cesiunea își va produce efectele de la data la care vânzătorul a fost notificat în privința cesiunii (fără să i se mai ceară acordul vânzătorului).
Dacă cesiunea nu a fost prevăzută anticipat în promisiunea de vânzare-cumpărare, pentru ca ea să producă efecte, este necesar ca vânzătorului să i se solicite acordul și acesta să accepte în mod expres cesiunea.
Cedentul (cumpărătorul inițial) va fi eliberat de obligațiile sale față de vânzător din momentul în care cesiunea și-a produs efectele (respectiv fie de la data notificării vânzătorului, fie de la data acceptului din partea acestuia).
Desigur, că în situația cesionării promisiunii de vânzare-cumpărare, cedentul (cumpărătorul inițial) va negocia cu cesionarul (noul cumpărător) recuperarea avansului de la acesta din urmă,” Alexandra Hila-Antiu, avocat în cadrul biroului Hila Legal.
Este acum momentul să achiziționezi o locuință?
Ceea ce este clar, în perioada economică pe care o traversăm, e nevoie de mai multă atenție pentru orice tip de achiziție. Și, aparte de toate măsurile de precauție pe care orice viitor proprietar trebuie să le ia în calcul, referitor la întrebarea dacă este sau nu momentul să achiziționezi o locuință în următoarea perioadă, Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro, spune că cel mai bun moment să cumperi o proprietate este acela atunci când îți permiți. “Într-un context economic, precum cel pe care îl traversăm, dacă dispui doar de avansul minim de 15% și atingi gradul maximum de îndatorare permis de bancă, probabil nu este cel mai bun moment să achiziționezi o locuință. În acest caz, cea mai buna soluție este să mai aștepți, să acumulezi avansul, pentru a nu te trezi într-o situație pe care nu ți-o permiți. Pe de altă parte, dacă ai contractat la un preț foarte bun, trebuie să fii conștient că prețul pe care l-ai oferit pentru o proprietate achizițonată, spre exemplu în anul 2019 sau 2020, nu va fi același în anul 2023 si e puțin probabil să îl mai obții vreodată. În acest caz, sfatul pe care l-aș da este să faci tot ce poți pentru a crește avansul. Nu în ultimul rând, este o perioadă cu multe oportunități și dacă deții o sumă de bani, o idee foarte bună este să cauți activ proprietăți și să ofertezi.”
