Incertitudinea ce domină piaţa face ca orice calcule de fezabilitate pentru dezvoltarea unui ansamblu rezidenţial să fie relative.
Deşi preţurile terenurilor şi costurile de construcţie au scăzut considerabil faţă de acum doi-trei ani, puţini sunt cei care se aventurează să înceapă construcţia de noi ansambluri rezidenţiale în actualul context de piaţă. Asta pentru că, în momentul de faţă, nimeni nu poate anticipa cu certitudine ce profit poate obţine dintr-un proiect, spune George Marcu, managerul general al agenţiei Green Angels. Ce grad de rentabilitate ar fi considerat acceptabil pentru a demara construcţia de locuinţe? „La o rată de profit de 20%, te gândeşti dacă să începi sau nu. La 25%, începi”, subliniază managerul Green Angels. Acesta precizează că o mare parte dintre dezvoltatorii care sunt activi acum pe piaţă mizează pe un profit de maximum 10%. Acest nivel este arareori considerat acceptabil pentru derularea unei afaceri pe termen lung.
Bani recuperaţi în 15 ani de acum încolo
Ciprian C. oferă un exemplu sugestiv în acest sens. El este dezvoltatorul unui bloc de 16 locuinţe (opt garsoniere şi tot atâtea apartamente cu două camere), în zona Prelungirea Ghencea. A început construcţia în anul 2008, când piaţa era încă pe val, şi a terminat-o în 2009, când preţurile locuinţelor o luaseră deja la vale. Când a demarat lucrările la proiect, estima că va atinge un profit de 40% (înainte de taxe şi impozite). Acum speră la abia 10%. Asta în condiţiile în care banii pe apartamente şi-i va recupera integral peste o bună perioadă de timp – până acum a vândut 13 din cele 16 locuinţe, doar în rate la dezvoltator, pe o perioadă de 15 ani. Singurul său avantaj ţine de faptul că a finanţat proiectul exclusiv din resurse proprii, ceea ce îi permite să susţină acest sistem de plată. În acest context, Ciprian C. declară cu promptitudine că nu ar mai începe cu niciun chip să construiască locuinţe acum.
Strategii de supravieţuire în recesiune
Chiar dacă pentru moment ţin în aşteptare planurile pentru noi proiecte, dezvoltatorii rămaşi activi în piaţă sunt totuşi nevoiţi să apeleze la diverse strategii de supravieţuire pentru ansamblurile pe aflate în derulare sau pe care le-au finalizat deja. George Marcu spune că fiecare jucător îşi face propriile calcule de fezabilitate şi decide ce direcţie să urmeze pentru a-şi asigura cash-flow-ul necesar. Una dintre metodele cel mai frecvent folosite pentru impulsionarea vânzării este reducerea drastică a preţurilor. „La proiectele pe care le am eu, am redus preţurile cât s-a putut de mult, cu 30-40%”, spune Marcu. O altă variantă la care apelează developerii este cea a închirierii unui anumit număr de locuinţe (lăsând în acelaşi timp un stoc suficient pentru a acoperi cererile de vânzare).
Ratele la dezvoltator, un rău necesar?
Ciprian C. se numără printre cei câţiva care au apelat la opţiunea ratelor la dezvoltator. „Nu e o variantă convenabilă, dar în cazul meu este singura soluţie, pentru că nu am o poziţie bună şi nu pot închiria apartamentele”, subliniază el. Atât pentru garsoniere, cât şi pentru apartamentele cu două camere, avansul cerut de proprietar se ridică la 15.000 de euro. La acesta se adaugă 180 de rate lunare fixe, fiecare în valoare de 390 de euro şi, respectiv, 538 de euro. La achiziţionarea prin acest sistem de plată, valoarea finală a locuinţelor este sensibil mai mare decât preţul pe care ar trebui să-l plătească un cumpărător cu bani gheaţă sau unul cu finanţare bancară. Astfel, un apartament cu două camere ajunge în final să coste 111.840 de euro, faţă de o valoare actuală de vânzare de 50.000-55.000 de euro. În acelaşi timp, o garsonieră cumpărată în rate ar ajunge peste 15 ani la un preţ de 70.200 de euro, faţă de 40.000 de euro, cât costă acum.
