Câţi dintre români îşi permit cu adevărat Prima Casă

Pentru plata unei rate lunare de 300 de euro, o familie ar trebui să aibă un venit de 1.200 de euro

Tot românul vrea să aibă casa lui. Clar. Întrebarea este însă cine şi-o poate permite cu adevărat. Economistul Liviu Voinea, director executiv la grupul de Economie Aplicată (GEA), spune că a lua sau nu un credit trebuie să pornească de la evaluarea realistă a propriilor capacităţi de plată. Iar politica de creditare a băncilor nu este întotdeauna cel mai bun reper. În momentul de faţă, gradul maxim de îndatorare impus de Banca Naţională este de 65% din venituri. Asta ar însemna că, pentru plata unei rate lunare în valoare de 300 de euro, un cumpărător ar trebui să aibă un venit familial de doar 461 de euro pe lună (circa 1.900 RON). Asta ar da multe motive de bucurie tinerilor care aspiră la o locuinţă proprie. Există însă şi reversul medaliei. Cât de realist poate fi un asemenea raport între rata la casă şi veniturile totale ale unui cumpărător? „Mie nu mi se pare fezabil. Rata la casă nu ar trebui să depăşească un sfert din venituri. Aşa cred că este raţional şi aşa se întâmplă în general în statele europene”, subliniază Voinea. Potrivit noii scheme de calcul, pentru plata unei rate lunare la casă în valoare de 300 de euro, o familie ar trebui să aibă un venit de 1.200 de euro (circa 4.970 RON).

Pe urmele Statelor Unite
Liviu Voinea recunoaşte că o asemenea condiţie este greu de îndeplinit în rândul românilor care îşi doresc o locuinţă. „De asta programul Prima Casă este unul ineficient, după părerea mea: este un fel de replicare a creditelor sub-standard din Statele Unite. Încearcă să dea credite în mase unei populaţii care, în principiu, nu se califică pentru credite”, subliniază directorul GEA. La modul teoretic, aceasta reprezintă o măsură de înţeles, o politică socială adoptată de către stat. „În practică însă, toată acea populaţie, care, în marea ei parte, nu-şi poate permite un credit, va face eforturi foarte mari ca să se încadreze, pe termen mediu şi lung, în aceste rate”, spune Voinea. Ridicarea forţată a unei categorii de populaţie, depăşirea limitelor sale financiare, duce la riscuri serioase pentru populaţie, mai ales dacă economia ar continua să se situeze într-o zonă gri, iar salariile ar stagna sau chiar ar scădea.

„Ne-am întins mai mult decât ne-a fost plapuma”
Fenomenul miilor de români care se dau peste cap să-şi cumpere o casă fără a cântări dacă şi-o pot permite sau nu este doar o bucăţică dintr-un puzzle economic mai amplu. Liviu Voinea este de părere că, per ansamblu, criza economică pe care o traversează ţara noastră este una de supraconsum. „Un supraconsum raportat nu neapărat la celelalte ţări europene, care poate consumă mai mult, ci la propriile noastre capacităţi de finanţare. Ne-am întins mai mult decât ne-a fost plapuma”, explică el. Momentul zero al boom-ului a fost anul 2003, când a avut loc o creştere a creditului neguvernamental (acordat populaţiei şi firmelor private) de 200%. Apoi, în fiecare an, creditul neguvernamental a crescut cu rate de 50-70%. În mai bine de şase ani, ponderea creditului neguvernamental în PIB a crescut de la 10% (la sfârşitul lui 2001) la 40% (în 2008) – asta în condiţiile în care şi PIB a crescut exponenţial în tot acest timp. „Aşa ceva este evident o sforţare, o exagerare, care a tras după sine şi preţul multor active, inclusiv al celor imobiliare”, spune reprezentantul GEA. În perioada 2003-2005, salariile oamenilor au crescut peste productivitate, într-un ritm artificial – pentru că o creştere anuală de 20%-30% nu poate fi susţinută pe termen lung. Lumea a crezut totuşi că acest lucru este posibil, aşa că şi-a supraestimat propria capacitate de îndatorare. La rândul lor, băncile au fost doritoare să acorde credite, având foarte mulţi bani din economiile străinilor, pe care i-au împrumutat la dobânzi foarte mari, explică Voinea.

Cum au crescut economiile românilor în plină criză
În tot acest timp, românii au avut un comportament colectiv iraţional, specific unei economii supraîncălzite, aşa cum este o descrie economistul american George Akerlof: o economie în care oamenii consumă pentru că văd că şi alţii consumă, fără să se gândească dacă îşi pot permite ceea ce consumă, pentru că nimeni nu se gândeşte la asta. Acum, românii au trecut la extrema cealaltă, manifestând o prudenţă excesivă când vine vorba de a-şi cheltui banii. „Este vorba de un alt comportament iraţional: atunci când ai bani, consumi, iar când nu ai bani, economiseşti. Este paradoxal”, este de părere Liviu Voinea. Rezultatul acestui paradox se vede cât se poate de clar: rata de economisire, care era de 13% în 2007-2008, a ajuns acum la 20%. „Lumea economiseşte în plină criză şi la dobânzi mai mici decât înainte”, observă reprezentantul GEA.

Ce trebuie să se întâmple până să-ţi iei o casă
În acest context, Voinea precizează că, în principiu, este falsă ideea potrivit căreia nu se reia creditarea din cauza dobânzilor prea ridicate. Asta pentru că, în anii trecuţi, populaţia s-a împrumutat mult mai mult la dobânzi mult mai mari. „Este vorba de un sentiment de neîncredere în piaţă, de o altă viziune asupra propriei capacităţi de îndatorare”, subliniază acesta. Pentru ca românii din clasa medie să-şi poată achiziţiona o locuinţă în condiţii de securitate economică în perioada următoare, ar trebui îndeplinite o serie de condiţii. Prima dintre acestea ar fi relansarea economiei, care să înregistreze creşteri de 3-4% pe an. A doua ar fi ca salariile să revină pe o pantă ascendentă, iar dobânzile să scadă faţă de nivelul actual. O ultimă condiţie ar fi evitarea unei alte explozii în real estate.

Ce se va întâmpla însă dacă, odată cu relansarea economiei, şi piaţa imobiliară o va lua din nou la trap? „Nu cred”, spune Voinea. Acesta precizează că o serie de studii realizate de autori diferiţi în ultimii 50 de ani au relevat faptul că perioadele de boom imobiliar au fost, în mare, similare ca durată cu perioadele de scădere. „Eu nu cred că până în 2012-2013 piaţa va reveni la ritmurile din perioada de boom”, conchide Liviu Voinea.