Dupa ce au atins un maxim la mijlocul anului 2008, costurile de constructie in cazul cladirilor rezidentiale ar fi trebuit sa scada pe fondul crizei economice si a lipsei cererii, insa situatia dificila de pe piata imobiliara nu a facut decat sa determine o relativa “inghetare” a acestor costuri, nicidecum sa le scada semnificativ.
Comparativ cu anul 2005, in acest moment, costurile de constructie sunt cu aproximativ 50% mai mari, Romania situandu-se pe locul doi in UE din punctul de vedere al ritmului de crestere, dupa Letonia, tara in care costurile au crescut cu 52%.
In ceea ce priveste procentul de scadere al acestor costuri in ultimii doi ani de criza, tarile baltice se afla pe primele locuri cu procente cuprinse intre 12% si 20%, urmate de Bulgaria (-2.4%), Finlanda si Romania. De remarcat faptul ca aceste costuri nu includ pretul terenului.
Dupa cum se poate observa si in graficul de mai jos, costurile au scazut cu mai putin de 10% in primele luni de criza, insa au intrat rapid pe crestere incepand cu anul 2009, situandu-se acum aproape de maximul istoric.
Avand insa in vedere faptul ca acesti indici iau in considerare costurile in lei, iar vanzarile pe piata imobiliara se realizeaza in euro, rezulta o scadere de aproximativ 15-20% calculata la preturile exprimate in euro din moment ce leul s-a devalorizat de la 3,6 in iulie 2008, la 4,25 in prezent.
In mod normal, in costul final al constructiei ponderea terenului este cuprinsa intre 15 si 25%, si cum pretul terenurilor s-a injumatatit, inseamna ca, per total, dezvoltatorii ar putea construi cu 20-25% mai ieftin decat in 2008. Daca mai adaugam si reducerea marjelor de profit de la 50-100% in 2007-2008, la un decent 25-35% in prezent, putem lesne deduce ca un dezvoltator imobiliar ar putea vinde cu 40-50% mai ieftin decat in 2008, atunci cand pretul mediu pe metru patrat depasea 1.500 de euro.
Ce inseamna asta? Inseamna ca in Bucuresti, pretul mediu de vanzare se poate situa intre 700 si 800 de euro pe metru patrat, respectiv ~45.000 de euro pentru un apartament nou cu o suprafata utila de 55 mp.
Aceasta logica este valabila in cazul in care un investitor cumpara acum terenul si se apuca sa construiasca. Insa cine indrazneste sa ia o asemenea decizie in conditiile in care mii de locuinte stau goale, iar alte mii sunt in diverse faze de constructie?
*indicii de cost in constructii calculati de INS reprezinta o medie ponderata a indicilor de pret ai materialelor de constructii, ai utilajelor din constructii, ai cheltuielilor de transport si ai cheltuielilor indirecte precum si a indicelui castigului salarial nominal brut.
