Chiriașul nu mai plătește chiria și utilitățile sau refuză să părăsească locuința după expirarea termenului contractual? Proprietarii imobilelor date în chirie se pot regăsi, uneori, în situații delicate, pe care mulți nu știu cum să le gestioneze. Cu toate acestea, există soluții legale pentru orice problemă apărută în urma închirierii unei locuințe, prevăzute chiar în Noul Cod Civil. Deși rezolvarea pe cale amiabilă este cea mai simplă soluție, aceasta nu este întotdeauna posibilă.
În cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligațiile contractuale, poți cere în instanță rezilierea contractului de închiriere sau evacuarea chiriașului. Iată ce presupune procedura de evacuare și când o poți solicita.
Când poți cere evacuarea chiriașului
Poți solicita evacuarea chiriașului din imobil în următoarele situații:
- Chiriașul nu își respectă obligațiile contractuale (nu plătește chiria sau utilitățile, nu menține locuința în stare bună, produce stricăciuni majore);
- Chiriașul și persoanele care locuiesc împreună cu acesta au un comportament inadecvat și împiedică utilizarea normală a imobilului sau a spațiilor comune;
- Contractul de închiriere a expirat, iar chiriașul nu vrea să părăsească locuința și nu optează pentru prelungirea contractului;
- Chiriașul nu eliberează imobilul după expirarea termenului înscris în notificarea de reziliere sau de denunțare unilaterală a contractului;
- Dacă imobilul este vândut – doar dacă vânzarea este menționată în contract precum o cauză de încetare a contractului de închiriere;
- Situații de forță majoră (incendii, inundații) care impun lucrări de reparații în imobil.
Poți cere evacuarea imobilului și dacă o persoană îl folosește fără drept, prin ocupare clandestină, fără să fi avut vreodată un contract de închiriere.
Ce presupune procedura de evacuare a chiriașului
Evacuarea chiriașului se face doar pe baza unor motive bine întemeiate și presupune o serie de pași legali:
- Notificare scrisă: Proprietarul este obligat să îl notifice pe chiriaș printr-o somație de evacuare, unde sunt menționate motivele. Acesta trebuie să părăsească imobilul în termen de 30 de zile. Dacă dreptul de ocupare a locuinței a încetat (expirarea contractului sau termenului de preaviz în cazul denunțării unilaterale/rezilierii), termenul de evacuare este de 5 zile;
- Depunerea cererii în instanță: În cazul în care chiriașul nu eliberează locuința în termenul prevăzut, proprietarul poate înainta cererea de evacuare în instanță;
- Emiterea hotărârii judecătorești: Instanța de judecată emite o hotărâre judecătorească de evacuare, dacă decide că aceasta este justificată;
- Evacuarea forțată: Executorul judecătoresc pune în aplicare hotărârea instanței. Acesta îl notifică pe chiriaș, iar în situația în care chiriașul nu se conformează, va fi evacuat silit.
Potrivit legii, în cazul în care chiriașul nu eliberează de bună voie locuința, nu îl poți evacua decât pe baza unei hotărâri judecătorești.
Cheltuielile de judecată sunt suportate de chiriaș, iar acesta este obligat la plata chiriei, utilităților și reparațiilor aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința.
Drepturile chiriașului – ce trebuie să știi
Înainte de a înainta o acțiune de evacuare în instanță, este important să cunoști care sunt drepturile chiriașului:
- Chiriașul are dreptul de a se apăra în instanță;
- Chiriașul are dreptul la contestația executării silite;
- Chiriașul are dreptul să fie notificat și să primească un termen de preaviz;
- Chiriașul nu poate fi constrâns să elibereze imobilul, în lipsa unei hotărâri judecătorești;
- Chiriașul nu poate fi evacuat în sezonul rece, mai exact în perioada 1 decembrie-1 martie a anului următor, conform Articolului 896 din Codul de Procedură Civilă. Totuși, există însă și unele excepții de la regulă. Spre exemplu, evacuarea poate fi făcută dacă se dovedește că acesta are la dispoziție o locuință în care se poate muta.
Alte modalități de încetare a contractului de închiriere
Pe lângă măsura drastică de evacuare cu un executor judecătoresc, există și alte opțiuni pentru încetarea contractului de închiriere înainte de termen.
Încetarea contractului de închiriere poate fi cerută atât de către proprietar, cât și de chiriaș. Indiferent de motivul pentru care se dorește încheierea contractului, trebuie să ai în vedere faptul că eliberarea locuinței nu poate fi făcută fără un preaviz.
Potrivit prevederilor legale în vigoare, poți solicita eliberarea locuinței astfel:
- Denunțarea unilaterală
Se realizează prin notificare scrisă. Poate fi făcută atât de către proprietar, cât și de către chiriaș, cu acordarea unui termen de preaviz.
În cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă determinată de timp, proprietarul trebuie să ofere un termen de preaviz de cel puțin 60 de zile.
Dacă a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată de timp, perioada de preaviz este de:
- 60 de zile, dacă intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei este egal sau mai mare de o lună;
- 15 zile, în cazul în care intervalul de plată a chiriei este mai mic de o lună.
- Rezilierea contractului
Aceasta poate fi cerută atât de către proprietar, cât și de către chiriaș, numai în cazul în care una dintre părți nu respectă obligațiile asumate în contract.
Un proprietar poate cere rezilierea contractului prin notificare scrisă sau în instanță, dacă chiriașul sau alte persoane care locuiesc alături de acesta:
- Nu își îndeplinesc obligațiile contractuale (cum ar fi plata chiriei);
- Au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane din imobil sau cu vecinii;
- Împiedică folosirea normală a locuinței/a spațiilor comune.
Dacă în urma denunțării unilaterale sau rezilierii contractului, chiriașul refuză să părăsească locuința în termenul stabilit, poți recurge la procedura de evacuare.
Prin urmare, evacuarea chiriașului este un proces complex, care presupune respectarea unor etape prevăzute de lege. De aceea, este indicat să ceri ajutorul unui avocat. Dacă ai nevoie de îndrumare, întreabă un expert Imobiliare.ro!
