România dispune, în continuare, de unele dintre cele mai accesibile locuințe de la nivel european, iar cumpărătorii au banii necesari pentru a le achiziționa, fapt dovedit de numărul în creștere al tranzacțiilor imobiliare de la finele lui 2023. Problema rămâne, mai degrabă, la nivel de percepție.
Pentru cei care vor să facă o achiziție, acum este cel mai bun moment, este de părere Valentin Morar, CEO Wallberg Properties, grup de companii specializate în proiecte rezidențiale premium. Probabil nu ne vom mai întâlni în viitor cu un context la fel de favorabil pe piața rezidențială din România, spune el.
- Care au fost principalele obstacole întâlnite la nivelul pieței rezidențiale în 2023?
Anul 2023 a început într-un mod ezitant, ca urmare a ceea ce s-a întâmplat în 2022 – pe de-o parte creșterea prețurilor cauzată de costurile cu materialele de construcție, pe de altă parte o amânare a planurilor de către cumpărători pe fondul incertitudinii.
În partea a doua a anului însă, treptat, piața a părut pregătită să accepte noua paradigmă, cea a unor costuri și prețuri mai mari. Bineînțeles, dobânzile au reprezentat și continuă să reprezinte un factor determinant. Dobânzile în creștere au afectat cererea, în special pe segmentul mass-market. În ceea ce privește segmentul mediu vorbim, mai degrabă, de o rezistență a cumpărătorului față de noua paradigmă.
Trebuie să remarcăm însă accesibilitatea achiziționării unei locuințe în rândul românilor. Aceasta rămâne în continuare foarte bună în comparație cu toate țările europene. Ne-am confruntat mai degrabă cu o problemă de percepție față de noua realitate, nu de accesibilitate. Românii își permit prețurile actuale, iar semnalele arată că sunt pregătiți să cumpere. De altfel, acest lucru a fost dovedit pe finalul anului 2023 când numărul tranzacțiilor a crescut.
În ceea ce ne privește, am încheiat 2023 cu un volum foarte bun al vânzărilor. Doar în ultimele două luni, am vândut 29 de apartamente cu o valoarea de aproape 3 milioane de euro. Există premise pozitive pentru începutul lui 2024.
- Cum a evoluat piața rezidențială pe parcursul anului 2023 în materie de prețuri, cerere și ofertă?
Am încheiat un an caracterizat de instabilitate geopolitică și de impredictibilitate, care au accentuat deja nelipsitele mesaje menite să inducă panica venite din partea acelorași voci. În realitate, dezvoltatorii mari sunt astăzi foarte bine capitalizați, și-au făcut temele în materie de risk management, stocul de apartamente este unul limitat, iar speculanții sunt cvasi-inexistenți.
În anii precedenți s-a vândut mult offplan, iar dezvoltatorii și-au etapizat proiectele. Astfel, deși cererea s-a contractat, avem în continuare un echilibru în raportul cerere-ofertă. Acesta este și unul din motivele pentru care nu a fost pusă o presiune pe prețuri. Chiar au crescut pe anumite segmente, acolo unde cererea a rămas mare.
Acest echilibru este, însă, fragil. Amânarea acțiunii de către o parte a cumpărătorilor solvabili va genera o creștere a cererii, care vine din acumulare, în timp ce oferta va scădea în perioada următoare. Acest lucru va pune presiune pe prețuri.
- Ați sesizat schimbări în comportamentul cumpărătorilor la sfârșitul lui 2023? S-au simțit aceștia impulsionați să facă pasul spre o achiziție în contextul majorării TVA de la 1 ianuarie?
Modificările aplicării TVA au dat un impuls celor care aveau în plan achiziția unor apartamente. Însă, acesta nu este singurul motiv care a dus la o revenire a cererii.
Vorbim mai degrabă de rezultatul unui cumul de factori – pe final de an, în general, se încheie planuri, se concretizează tranzacțiile începute. Pe de altă parte, credem că piața se adaptează și suntem în punctul în care e pregătită să cumpere.
- Cum vedeți evoluția pieței rezidențiale la început de 2024? Cât de mult va fi influențată de majorarea cotei TVA la 9%?
Tuturor ne este dificil să acceptam să pierdem anumite beneficii, dar nu este ceva ce putem schimba. Discutăm de aceste măsuri de jumătate de an. Nu credem că acest lucru va influența cererea în 2024.
În privința evoluției prețurilor în 2024, credem că vom vedea scumpiri, determinate de cererea acumulată în această perioadă, scăderea ofertei, dar și cauzate de eliminarea facilităților din domeniul construcțiilor, fapt ce generează creșteri de costuri.
În privința evoluției pieței în 2024, așa cum am precizat, nu avem probleme structurale pe segmentul rezidențială. În lipsa unor dezechilibre majore pe care nu le putem anticipa, estimăm că piața rezidențială va avea un parcurs pozitiv, în creștere față de 2023 ca volum al tranzacțiilor.
- Ce sfaturi le oferiți cumpărătorilor?
Cel mai bun moment de achiziție este atunci când ai o nevoie imobiliară și îți permiți să faci acest pas. Vorbesc din perspectiva proprie de cumpărător și investitor, dar și de specialist în piața imobiliară. La rândul meu, dețin și continui să îmi dezvolt un portofoliu imobiliar, iar în România încă suntem într-o perioadă oportună pentru achiziții. Dar această fereastră de oportunitate se reduce cu trecerea timpului, deoarece accesibilitatea va scădea treptat.
Observăm că se propagă ideea că rata mare de proprietari în România este un fapt negativ. Din păcate, procentul de proprietari va scădea treptat, iar fondul locativ va fi deținut într-o măsura tot mai mare de fonduri de investiții. E simplu de anticipat uitându-ne la parcursul piețelor mature. În același timp, terenurile bune sunt limitate. Pe măsură ce se construiește, terenurile disponibile devin mai scumpe, iar acest lucru se va reflecta în prețul produsului final. Acesta este și traseul natural pe care îl vom urma.
Astfel, putem spune că rămâne valabil acest dicton: cel mai bun moment de achiziție a unei proprietăți a fost deja ieri, iar mâine va fi un moment mai puțin bun decât azi.
