Apartamente noi la prețuri cu până la 90% mai mari și zone unde chiar și 20 de potențiali cumpărători se “luptă”, pe fondul deficitului de ofertă, pe fiecare proprietate scoasă la vânzare. Așa poate fi rezumată, pe scurt, transformarea prin care a trecut Bucureștiul în ultimii cinci ani pe segmentul rezidențial nou.
În ciuda numeroaselor obstacole întâmpinate în această perioadă de jucătorii din real estate, de investitori, dar și de cumpărători, Capitala a continuat să se dezvolte și a ajuns să influențeze inclusiv progresul unor localități din periurban. Dezvoltatorii lucrează în momentul de față la aproximativ 21.300 de apartamente noi, acestea urmând să intre pe piața rezidențială bucureșteană în anii următori.
“Evoluția pieței rezidențiale în capitala unei țări încă în plin proces de dezvoltare, precum România, reflectă creșterea economică și urbanizarea accelerată. Cererea pentru locuințe moderne este în continuă creștere, pe fondul creșterii populației și a nivelului de trai. Piața imobiliară din București a avansat considerabil în condițiile în care am traversat două crize majore: covid, respectiv războiul din Ucraina. Bucureștiul va continua să se dezvolte accelerat și în perioada următoare, iar evoluția prețurilor va reflecta acest lucru. Sunt anumite semne de întrebare despre cum se vor dezvolta anumite zone din București și periurban, unde se construiesc preponderent locuințe mass-market, într-o piață unde prețul rămâne principalul criteriu de achiziție și statutul de proprietar este ridicat la rang de valoare națională, în condițiile în care funcția de locuire este lăsată aproape în exclusivitate în seama sectorului privat”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Imobiliare.ro a realizat o analiză completă a evoluției segmentului rezidențial nou din București pe parcursul ultimilor cinci ani. Găsiți, în continuare, detalii despre evoluția prețurilor, zonele unde cumpărătorii au cel mai mare număr de apartamente noi din care pot alege și cartierele cu cele mai bune perspective de creștere în viitorul apropiat.
Apartamente noi în București. Evoluția prețurilor în ultimii cinci ani
Apartamentele noi s-au scumpit în toate cartierele bucureștene. Majorările s-au apropiat în unele cazuri de 80%-90% în cinci ani. Chiar și în cel mai ieftin cartier se solicită prețuri cu aproape 50% mai mari decât în 2019.
Cumpărătorii plătesc cele mai mari sume de bani pentru a se muta în locuințe noi situate în nordul și în centrul orașului. În două zone prețul solicitat depășește 3.000 euro/mp util.
În urmă cu cinci ani prețurile porneau de la 833 euro/mp util pentru apartamentele noi. Tot atunci existau patru cartiere în București unde cumpărătorii puteau să plătească mai puțin de 1.000 euro/mp. Doar în cinci zone se achita un preț mediu de cel puțin 2.000 euro/mp util – Kiseleff – Aviatorilor, Victoriei – Romană – Universitate, Dacia-Eminescu, Dorobanți-Floreasca și Herăstrău-Șoseaua Nordului. În 2024, cumpărătorii achită între 2.000-3.000 euro/mp util în 19 cartiere.
Deși observăm scumpiri semnificative la nivelul pieței, Bucureștiul rămâne una dintre cele mai accesibile capitale europene. Mai mult, cumpărătorii pot face acum o achiziție mai rapid decât în 2019, luând în considerare creșterile salariale din ultimii ani. Potrivit estimărilor Imobiliare.ro, un apartament cu 2 camere poate fi cumpărat în 5,6 ani. În 2019, o achiziție similară putea fi făcută în 7,2 ani.
Mai puține apartamente noi în București. Doar în nouă cartiere a crescut oferta
Oferta scade în Capitală. Cumpărătorii au avut la dispoziție în prima jumătate a anului până în 13.000 de apartamente noi la nivelul pieței rezidențiale din București, cu 22% mai puține decât în perioada similară a anului 2019.
Cele mai multe apartamente noi sunt concentrate în patru cartiere – Berceni, Titan, Pipera și Militari.
Dezvoltarea accelerată înregistrată pe segmentul rezidențial nou în Berceni a atras o saturație la nivelul cererii.
Citește și: Berceni, cartierul campion la apartamente noi din București. Cât plătesc cumpărătorii?
Oferta a explodat în Pipera în ultimii cinci ani, zona aflându-se în vizorul multor dezvoltatori. La ora actuală, există aici un număr de apartamente noi disponibile la vânzare similar cu cel înregistrat în Militari. Metrul pătrat este însă cu 765 de euro mai scump în Pipera decât în cartierul din vestul orașului.
În total, la nivelul orașului pot fi întâlnite doar nouă zone în care oferta pe segmentul nou a urmat un trend ascendent din 2019 și până în prezent. Este vorba despre Pipera, Giulești, Griviței-Gara de Nord, Giurgiului, Cotroceni, Berceni, Titan, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești) și Ghencea.
În 12 zone din București oferta s-a redus cu cel puțin 50% în ultimii cinci ani.
Cerere puternică în centrul orașului. Două cartiere-dormitor, în atenția cumpărătorilor
În centrul Bucureștiului să dă o adevărată bătălie pentru puținele apartamente noi disponibile în piață cumpărătorilor. În zonele Piața Victoriei-Piața Romană-Piața Universității și Dacia-Eminescu există peste 20 de potențiali cumpărători interesați de fiecare proprietate finalizată în ultimii cinci ani scoasă la vânzare.
Două cartiere-dormitor par să atragă, la rândul lor un număr mare de cumpărători. Este vorba despre Tei și Drumul Taberei.
Interesul cumpărătorilor pentru locuințele din Băneasa este unul destul de scăzut. Lucrurile s-au putea schimba însă pe viitor, având în vedere că sunt planificate aici aproape 1.900 de apartamente noi.
În București se poate observa o revenire a cererii pentru proprietățile noi la un nivel comparabil cu cel înregistrat în prima jumătate a anului 2019, înainte de pandemie, războiul din Ucraina, inflație și de perioada tulbure traversată de piața creditării.
Perspective de viitor. Cartiere în plină dezvoltare și localități din periurban care se extind accelerat
Dezvoltatorii lucrează, în momentul de față, la aproximativ 21.300 de apartamente noi, cele mai multe dintre acestea fiind localizate în blocuri din Pipera. Circa 3.000 de unități noi sunt așteptate aici. Locul al doilea în clasament este ocupat de Drumul Taberei, un cartier-dormitor unde cererea este, deja, destul de mare.
Băneasa, un cartier la modă în urmă cu câțiva ani, pare că și-a mai pierdut din atractivitate, odată cu creșterea masivă a prețurilor și cu oferta tot mai redusă. Aproape 1.900 de unități noi se află, în momentul de față, în construcție. Acestea, alături de noile stații de metrou de pe Magistrala M6 aflate deja în lucru, ar putea să reaprindă interesul cumpărătorilor pentru acest cartier.
Alte trei zone bucureștene urmează să se dezvolte considerabil. Este vorba despre Colentina, Pallady și Rahova.
Citește și: Militari, de la boom imobiliar la ofertă în scădere. Ce se întâmplă în Titan?
La începutul verii se aflău în construcție aproape 28.500 de apartamente în localitățile situate în zona periurbană. În vizorul dezvoltatorilor întâlnim satul Roșu din comuna Chiajna și orașul Popești-Leordeni, acestea reprezentând adevărate extensii ale cartierelor Militari și Berceni-Apărătorii Patriei în zonele limitrofe ale Capitalei. Voluntari și Tunari reprezintă, de asemenea, localități în plină dezvoltare ce oferă alternative cumpărătorilor interesați să beneficieze de proximitate față de punctele de interes din nordul Capitalei. Ștefăneștii de Jos este localitatea unde se află în dezvoltare cel mai amplu proiect rezidențial din România.
Câteva mari proiecte de infrastructură aflate în atenția autorităților au potențialul de a crește și mai mult atractivitatea localităților din zona periurbană a Bucureștiului prin decongestiona traficul la intrările în oraș. Este vorba despre Autostrada A0, Proiectul Orbital București și de extinderea rețelei de transport prin subteran pe magistralele M6 și M2 până în Otopeni și în comuna Berceni.
