Atenție, cumpărători: costurile „ascunse” pot scădea randamentul unei investiții cu până la 30%!

O marjă de profit satisfăcătoare pentru o locuință închiriată ar fi cuprinsă între 6% și 8% pe an.

Pe fondul ieftinirilor din imobiliare și scăderii dobânzilor la depozite din ultimii ani, investițiile în locuințe au redevenit atractive, majoritatea cumpărătorilor având în vedere închirierea ulterioară. Dacă te numeri printre cei interesați de așa ceva, cu siguranță că primul lucru pe care îl ai în vedere este randamentul pe care-l poți obține dintr-o asemenea achiziție.

Dincolo de calculele brute, inițiale, este bine să ții seama de o serie de cheltuieli suplimentare, ce vor influența profitul obținut pe termen lung. „Investiția imobiliară este ca o mică afacere, discutăm de produs, respectiv proprietatea în cazul de față, astfel încât apar costuri aferente închirierii, ce includ partea de marketing, mentenanța, taxe pe veniturile obținute și alte impozite ce trebuie achitate”, spune Florin Poștoacă, Manager Departament Investiții în cadrul agenției imobiliare Nordis.

Potrivit reprezentanților companiei, randamentul anual rezultat din închirierea unei locuințe bune este, în acest moment, cuprins între 6% și 8% pe an – nivel ce poate fi chiar depășit în anumite situații. Există însă și cazuri în care, pentru același tip de proprietate, marja anuală de profit poate fi semnificativ diminuată, cu o marjă de până la 30% chiar, ca urmare a unor cheltuieli suplimentare – pe care, de regulă, cumpărătorii tind să nu le ia în calcul.

Acestea pot fi împărțite în trei categorii:

I. Factori ce pot influența profitul unei investiții încă de la achiziție:

1. Modul de finanțare:
Dacă locuința nu este achiziționată cu cash, ci prin finanțare bancară, costul creditului va trebui scăzut din profit. Dobânzile și taxele bancare diferă foarte mult în funcție de bancă, de moneda în care se ia creditul, de scoringul beneficiarului, de momentul în care se solicită împrumutul. Pentru perioada de rambursare, rata de profit trebuie raportată la dobânda anuală, ambele calculate în aceeași monedă. „Indicat este să existe un raport optim calculat după interesele financiare personale, între avansul achitat și suma împrumutată. Astfel, dacă plătiți un avans mai mare, se poate închide creditul mai rapid, deci costurile cu dobânda sunt mai mici, dar, totodată, nu va indisponibilizați toată suma necesară achiziției.”, subliniază oficialii companiei.

2. Taxele notariale:
Deși costurile aferente transferului de proprietate sunt rezonabile în România, trebuie ținut cont și de acestea. Către notariat se achită între 1,2 și 1,4% din prețul de achiziție – sumă ce include onorariul notarului, dar și taxele către ANCPI (Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară), pentru intabularea dreptului de proprietate.

3. Consultanța:
Având în vedere că este vorba de o investiție, ajutorul unui agent imobiliar cu experiență este recomandat. „Costul acestor servicii variază între 2 și 3% din prețul tranzacției, avantajele sale principale fiind: accesul la cele mai bune oportunități de investiție imobiliară din piață, consultanță de specialitate privind procesul de achiziție și apoi cel de închiriere, economie de resurse și mai ales de timp.”, explică reprezentanții Nordis.

II. Impozite:

1. Taxele pe proprietate:
Din 2016, impozitele anuale pe proprietate, colectate de catre administrațiile financiare locale, sunt diferite în funcție de destinația locuinței, respectiv rezidențială sau comercială/de birouri, și reprezintă un anumit procent din valoarea de achiziție sau de evaluare a proprietății. Astfel, dacă chiriașul înființează un sediu de companie în proprietatea închiriată și își deduce cheltuielile cu utilitățile, impozitul anual pe proprietate poate crește semnificativ.

De exemplu, în cazul în care proprietatea este folosită pentru locuință, în sectorul 1 al Bucureștiului acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietății; dacă însă este închiriată către o persoană juridică cu activitate comercială sau de birou, impozitul va fi majorat până la 1,2%.

Impozitul pe proprietate se plătește către DGITL (Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale) în raza căreia se află casa sau apartamentul.

2. Impozitul pe venit:
Impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosinței bunurilor) este de 12% din valoarea totală a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate (prima), dar ajunge la 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă 5,5% CASS pentru următoarele imobile.

Impozitul pe venitul din chirii se plătește la administrația finanaciară locală pe raza căreia își are domiciliul proprietarul (contribuabilul care realizează venitul).

III. Costuri de amenajare și mentenanță:

1. Mobilarea:
În funcție de tipul de proprietate, între 80 și 90% dintre chiriașii români preferă locuințele mobilate și cu băi și bucătării echipate. O amenajare minimă pentru închiriere se va face cu cel puțin 10% din prețul de achiziție, estimează oficialii Nordis. Astfel, o garsonieră mai ieftină, într-o zonă periferică, are cel mai mic preț de cumpărare, cel mai mic buget de amenajare, dar va avea și cele mai mici chirii lunare, în timp ce un apartament cu două, trei sau patru camere, într-o zonă bună, va necesita mult mai mulți bani cu achiziția și amenajarea, dar și chiria lunară va fi semnificativ mai mare.

2. Renovarea:
În mod normal, proprietarului îi revin o serie de cheltuieli de mentenanță a locuinței. Astfel, la terminarea unui contract de inchiriere, acesta ar trebui să se ocupe de curățenia generală, vopsitul pereților, schimbarea mochetelor (eventual), reparații la mobilier, echipamente sanitare și electrocasnice. Totodată, trebuie avută în vedere și înlocuirea bunurilor deteriorate la 5-7 ani, în funcție de cât de bine sunt întreținute de chiriași.

3. Pierderile în caz de neocupare:
Dacă apartamentul rămâne gol o lună (sau mai multe), proprietarul va trebui să achite, din buzunarul propriu, cheltuielile curente cu întreținerea spațiilor comune; acestea se vor adăuga la chiria pierdută în acest răstimp și se vor scădea, automat, din profitul anual.

Sfatul Nordis:

„Mai bine stabiliți o chirie medie de piață, pentru atragerea unor chiriași stabili, decât o chirie mai mare, dar care va aduce o fluctuație mai mare de chiriași și cu perioade mai lungi în care locuința va sta goală și va trebui să acoperiți întreținerea spațiilor comune și să suportați neîncasarea chiriei, care se scade din profitul anual. Din experiența Nordis, marja de chirie pe care o puteți scădea pentru a fi în zona de închiriere rapidă este de 5-10%.”