Adăugând puțin peste 10.000 de euro la prețul unei locuințe noi, un simplu cumpărător poate deveni, totodată, investitor.
Case, apartamente, terenuri. Cam acestea sunt principalele variante avute în vedere de către majoritatea celor care se gândesc să facă o achiziție imobiliară în scop investițional. Paleta opțiunilor nu se limitează, însă, la atât. Ansamblurile rezidențiale noi oferă o oportunitate accesibilă chiar și investitorilor cu bugete mai mici de 15.000 de euro, fără ca acest fapt să presupună vreun „compromis” la capitolul randament – ba chiar dimpotrivă!
300-400 de lei, chiria lunară într-un ansamblu nou din Capitală
Despre ce este vorba? Despre locurile de parcare – un gen de proprietate adesea trecut cu vederea de către cumpărătorii de locuințe noi, dar care promite un yield comparabil cu cel oferit de o locuință achiziționată în scopul închirierii ulterioare. „La noi, în complexul Gran Via Park, locurile de parcare se închiriază între 300 și 400 de lei pe lună”, a declarat Antoanela Comșa, directorul general al Gran Via România, în cadrul unui webinar marca CPI, organizat de Imobiliare.ro.
Soluția spaniolilor de la Gran Via la schimbarea preferințelor cumpărătorilor de locuințe
Raportând câștigul anual generat de o asemenea proprietate (între 745 și 993 de euro, ținând cont de cursul actual al BNR) la un preț de achiziție de 11.000-12.000 de euro (pentru un loc de parcare subteran), obținem un randament anual brut (fără impozite) cuprins între 6,2% și 9% pe an.
Spre comparație, în materie de achiziții de locuințe, un randament de 6-7% este considerat satisfăcător pentru piața autohtonă.
De menționat este că, în ansamblul Gran Via Park, prețul unei garsoniere pornește de la 55.000 de euro (pentru o suprafață de peste 44 de metri pătrați) – deci de aproximativ cinci ori costul unui loc de parcare. Pentru ca o asemenea locuință să genereze un randament anual de 9%, aceasta ar trebui să fie închiriată, nemobilată, cu mai bine de 410 euro pe lună.
Apetitul pentru acest gen de proprietăți diferă de la un proiect la altul
Care este situația locurilor de parcare în ansamblurile rezidențiale din portofoliul dezvoltatorului spaniol? În ansamblul Gran Via Park, acestea sunt foarte căutate. „Nu mai avem niciun loc de parcare disponibil, avem clienți care ne-au rugat și sunt pe lista de așteptare să cumpere în faza următoare locuri de parcare, ei deținând două mașini sau chiar trei mașini – dacă au și un copil, are și copilul mașină sau au și mașinile lor personale, dar au și mașina de serviciu și nu au, efectiv, unde să parcheze în zonă”, a subliniat Comșa. Aceasta a precizat însă că, în cazul acestui proiect, există o asociație de proprietari foarte puternică, cu un regulament foarte clar: cine parchează pe drumurile interioare are roțile blocate și trebuie să plătească și o amendă.
Însă lucrurile nu stau astfel peste tot. „Avem cazuri, cum este proiectul din Timișoara 58, unde pentru ultima fază doar 30% din clienți au achiziționat un loc de parcare […]. Mulți nu se gândesc, la momentul achiziției apartamentului, sau nu studiază zona, să-și dea seama dacă în momentul în care se vor muta vor avea unde să-și parcheze mașina”, a arătat reprezentanta companiei. În Aviației Apartments (foto), pe de altă parte, la cele 241 de apartamente contractate (dintr-un total de 291 finalizate), dezvoltatorul a vândut aproximativ 150 de locuri de parcare. „Deci și aici avem clienți care nu achiziționează locul de parcare”, a adăugat Comșa.
Noua Casă, în sfârșit la start? Impactul scontat de jucătorii din piața rezidențială
Potrivit acesteia, în special tinerii care nu au mașină neglijează să facă o asemenea achiziție, fără să se gândească că ar putea avea nevoie de un loc de parcare pe viitor – fie pentru uzul propriu, fie în cazul revânzării locuinței. „Ideea este că […], dacă actualul proprietar va dori să vândă cuiva care are mașină, aici avem o problemă”, a punctat reprezentanta Gran Via. La aceasta se adaugă faptul deja menționat, anume că există familii cu mai multe mașini care ar fi dispuse să închirieze o astfel de proprietate.
„Prea scump”, zic mulți
De ce este adesea neglijată achiziția unui loc de parcare – în ciuda nevoii evident crescânde de așa ceva, mai ales la nivelul Capitalei? „Problema e că toată lumea spune că […] este foarte scump. Ce nu înțelege lumea este că achiziționează, da, un loc de parcare a cărui suprafață este, în medie, 12,5 metri pătrați (cam 3,5 metri pe cinci). Dar noi nu luăm mașina și o așezăm direct pe locul de parcare: avem nevoie de căi de acces, de căi de rulare etc.”, a explicat reprezentanta Gran Via.
Potrivit acesteia, împărțind suprafața totală a unei parcări la numărul total de spații disponibile, se constată că fiecăruia dintre acestea îi revin, de fapt, un total de 30 de metri pătrați (incluzând spațiile comune). Or, în cazul unui loc de parcare subteran, costurile de construcție pornesc de la 300 de euro pe metru pătrat – presupunând, desigur, că un dezvoltator reușește să facă toate „artificiile” permise de lege ca să ajungă la acest minimum. Comșa a precizat și că, în cazul în care parcarea subterană are mai multe nivele – necesitând, deci, o structură de rezistență mai puternică –, costurile de construcție vor crește și ele.
„Înmulțiți 300 de euro cu 30 de metri pătrați și o să vedeți că ajungeți la un preț, la un cost direct al acestui loc de parcare, de 9.000 de euro. Adăugați proiectare, taxe, cât revine din teren și toate celelalte cheltuieli aferente unui proiect – și profitul dezvoltatorului – și o să vedeți că sub 10.500 de euro cost al unui loc de parcare nu există. Și atunci este normal ca eu să trebuiască să vând locul de parcare cu 11.000-12.000 de euro.”
Normele în domeniu ar trebui îmbunătățite
În ceea ce privește locurile de parcare de care ar trebui să dispună un ansamblu rezidențial nou, reprezentanta Gran Via precizează că fiecare localitate are propriile sale reglementări în această privință, stabilite prin hotărâri de consiliu. La nivelul Capitalei, normele actuale prevăd că fiecare proiect trebuie să dispună de un loc de parcare pentru fiecare apartament, plus de încă 20% pentru vizitatori – fapt ce ce ridică mai multe probleme. Pe de o parte, dezvoltatorul este obligat să livreze aceste spații, dar clienții nu sunt obligați să le achiziționeze. „Cred că ar trebui să fie obligatoriu inclus, când clientul cumpără un apartament, să cumpere și un loc de parcare, cel puțin”, a punctat reprezentanta companiei.
Probleme există și în privința spațiilor „suplimentare”. „Ce se întâmplă cu locurile pentru vizitatori? Legislația nu spune. Eu am construit, am un aviz de la Comisia Tehnică de Circulație, dovedesc că am construit aceste locuri de parcare – ce fac cu ele după aceea? Cum le dau asociației de proprietari – pentru că legislația în domeniul acesta, legea asociațiilor de proprietari, spune că nu pot să dețină bunuri imobile? Deci nu pot să le vând către asociația de proprietari”, a explicat Comșa.
Acestea ar fi principalele motive pentru care legislația în privința locurilor de parcare pentru ansamblurile rezidențiale din București ar trebui schimbată, în opinia reprezentantei Gran Via.
