Reprezentanții asociației se așteaptă la suspendarea lucrărilor, noi directive energetice aplicabile, măsuri legislative negative, creșteri majore de prețuri pentru locuințele noi.
Dacă anul 2020 a fost unul destul de pozitiv pentru domeniul imobiliar și al construcțiilor, acestea fiind unele dintre domeniile care au făcut ca evoluția PIB-ului României să fie una dintre cele mai bune din Uniunea Europeană (s-a înregistrat chiar o creștere de 0,6% la nivel național raportat la anul 2019), credem că anul 2021 va reprezenta o schimbare majoră pentru piața imobiliară, însă de această dată trendul ar putea să fie negativ, dacă autoritățile nu vor lua anumite măsuri, tratându-le cu cea mai mare seriozitate.
Anul 2021 va fi anul provocărilor și schimbărilor în domeniul imobiliar și rezidențial din România, care va aduce, pe de-o parte, creșteri majore de costuri și preturi la toate construcțiile noi, dar, pe de altă parte, și schimbări pozitive din punctul de vedere al calității construirii și eficienței energetice.
Birocrația, schimbarea frecventă a normelor legislative, lipsa de claritate și consecvență și, mai ales, interes pentru acest domeniu fundamental al economiei naționale, toate acestea constituie una dintre piedicile importante în dezvoltare și există o foarte mare probabilitate ca intervenționismul autorităților publice și locale să schimbe prognozele pozitive ale pieței imobiliare într-o directie total opusă.
Factori determinanți externi, mai exact pandemia de Covid-19, au produs deja efecte majore în privința costurilor materialelor de construcții, care au explodat în prima parte a acestui an, foarte multe industrii fiind afectate de pandemie (transporturi, logistică, producție). Structura cererii din piața imobiliară s-a schimbat extrem de rapid: anumite segmente, cum este cel al închirierilor de birouri sau alte spații comerciale, inclusiv închirierea de locuințe, se află pe un trend descendent, fără semne vizibile și probabile de redresare, pe când cererea de locuințe noi mai mari sau care să aibă zone verzi se află pe un trend ascendent.
În concluzie, anul 2021 va fi anul modificărilor fundamentale din piața imobiliară, existând trei factori determinanți care vor schimba ,,paradigma”, așa cum o cunoșteam până la acest moment în domeniul imobiliar și al construcțiilor:
FACTORUL 1:
Pandemia de Covid-19 a generat efecte ireversibile, atât la nivel economic, cât și la nivelul cerințelor, mentalităților și, mai ales, al tendințelor pieței imobiliare și a construcțiilor. Începutul anului a venit cu vești negative pentru cei care activează în acest domeniu, și anume cu o creștere generalizată și accentuată a prețurilor materialelor de construire. Spre exemplu, prețul fierului-beton înregistrează o creștere de 30%, prețul cimentului înregistrează o creștere de 15%, polistirenul, vata minerală înregistrează creșteri de 10-15%, iar obiectele sanitare și alte accesorii au o creștere de 15-20%.
Contrar unor opinii subiective, majorarea prețurilor cauzată de creșterea prețurilor de producție nu este un fenomen favorabil pentru dezvoltatorii imobiliari și constructori, deoarece oferta se va întâlni din ce în ce mai greu cu cererea, adică cu puterea de cumpărare a celor care doresc să-și achiziționeze o locuință nouă sau doresc să construiască un imobil nou, în condițiile în care oricum puterea de cumpărare este profund afectată de scăderea veniturilor, șomaj tehnic, reorganizări ale firmelor etc.
Pentru dezvoltatorii imobiliari, aceasta va fi una dintre provocările acestui an, și anume cea de a găsi metode pentru a menține prețuri competitive, în contextul acestei presiuni din partea furnizorilor de materiale. Există o luptă între această creștere a prețurilor de producție și posibilitatea de a dezvolta proiecte accesibile pentru cumpărători.
FACTORUL 2:
Birocrația, schimbarea frecventă a normelor legislative, lipsa de claritate și consecvență din partea autorităților locale și centrale se manifestă în multiple moduri. O primă măsură negativă este suspendarea PUZ-urilor din Capitală, în condițiile în care industria imobiliară și de construcții din București reprezintă aproximativ 30% din valoarea totală de la nivel național.
Citește și:
Poziția ADIRU pe tema suspendării PUZ-urilor actuale la nivelul a cinci sectoare ale Capitalei (P)
Conform datelor puse la dispoziție de catre Institutul Național de Statistică (INS), ponderea cumulată a sectorului construcțiilor (6,6% din PIB) și a tranzacțiilor imobiliare (8% din PIB) este semnificativă și reprezintă un sector fundamental pentru economia națională. O diminuare a lucrărilor cu un procent de aproximativ 30% înseamnă, din punct de vedere macroeconomic, o reducere a PIB-ului României cu un procent de aproximativ 3-4%, adică o valoare aproximativă de 35-40 de miliarde de lei anual, venituri care nu se vor mai regăsi în economie. Această diminuare nu se observă la acest moment, deoarece tranzacțiile în derulare privesc, în principal, imobile care au fost antecontractate în ultimii doi ani, iar tranzacțiile care se înregistrează acum, la nivel statistic, reprezintă, de fapt, finalizarea unor proiecte care au început în trecut, acum doi-trei ani, și care acum sunt finalizate prin vânzare. De asemenea, construcțiile care sunt în derulare sunt construcții care aveau autorizații de construire și care erau deja în curs de edificare la data suspendării PUZ-urilor.
Suspendarea PUZ-urilor din Capitală a produs și alte efecte indirecte, și anume neîncrederea investitorilor locali sau străini față de a mai investi în România pe termen scurt și mediu. În plus, a creat un precedent foarte periculos.
Alte autorități publice locale au în plan implementarea unor măsuri similare, având ca efect, direct sau indirect, oprirea sau suspendarea dezvoltării imobiliare sub o serie întreagă de pretexte, în contextul în care problemele de dezvoltare urbană și imobiliară erau și sunt tot în responsabilitatea autorităților locale sau centrale.
Cea de-a doua măsură legislativă negativă este reprezentată de suspendarea aplicării unor măsuri fiscale favorabile. Majorarea plafonului redus de TVA 5% pentru locuințe noi până la suma de 140.000 de euro, deși a fost extrem de așteptată de către cumpărători și de piața imobiliară, a fost suspendată, producând alte efecte negative pentru cei care doreau și mai ales aveau nevoie de această măsură pentru a-și achiziționa o locuință nouă. Raportat la pierderile care se vor înregistra la bugetul statului, legate, spre exemplu, de suspendarea PUZ-urilor din Capitală, care va fi de ordinul miliardelor de lei, pierderea de TVA estimată de Guvern, de aproximativ 200 de milioane de lei, pare infimă – iar asta inclusiv în raport cu beneficiile directe și indirecte pe care le-ar putea aduce această măsură.
Majorarea plafonului de TVA redus pentru locuințele noi cu un preț de până la 140.000 euro ar putea să fie una dintre măsurile pozitive, care ar putea diminua din impactul negativ al acestui an și al anilor următori.
Citește și:
Majorarea plafonului maxim pentru TVA 5% în cazul locuințelor a fost amânată
Cea de-a treia măsură negativă este birocratizarea excesivă și suprareglementarea, pe fondul lipsei consultării cu cei care activează în domeniu. Dacă în urma cu cinci ani un proiect imobiliar dura, în medie, un an și jumătate de la achiziția terenului și până la livrarea construcției către cumpărători, la acest moment durata medie a crescut la trei ani. Această durată mai mare este cauzată de birocratizarea excesivă din domeniul construcțiilor. Deși au fost anunțate măsuri legislative de îmbunătățire a sistemului administrativ, toate măsurile adoptate până la acest moment au crescut timpul de livrare a locuințelor. Restricțiile de livrare/vânzare privind utilitățile nu au fost armonizate cu restul legislației și cu măsuri complementare de realizare mai rapidă a formalitaților necesare pentru racordarea noilor construcții la utilități.
Creșterea timpului de construcție și de livrare, din cauza birocrației și a suprareglementării, înseamnă de fapt creșteri de costuri pentru dezvoltatorii imobiliari și, implicit, pentru cumpărători. În fiecare an apar noi propuneri de reglementare sau de stabilire de noi reguli în construcții, dar în realitate acestea nu aduc un beneficiu, ci doar noi întârzieri, generate de nevoia și timpul necesar pentru adaptarea la acestea. În plus, consultarea cu specialiștii din domeniu nu există, iar normele adoptate sunt, teoretic, benefice, dar, în practică, beneficiul este doar marginal sau cu totul negativ.
FACTORUL 3:
Directiva nZEB privind eficiența energetică a clădirilor, aplicabilă de la începutul anului 2021 transpune de fapt o directivă adoptată de către Parlamentul European încă din mai 2010, cu privire la performanța energetică a clădirilor (nZEB = nearly zero-energy buildings, anume clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero).
O clădire al cărei consum de energie este aproape egal cu zero înseamnă clădire cu o performanță energetică foarte ridicată, la care necesarul de energie pentru asigurarea performanței energetice este extrem de scăzut, fiind acoperit în proporție de minimum 30% cu energie din surse regenerabile.
O casă cu un consum de energie aproape zero este un ideal pe care oricine și-l dorește, dar începând de anul acesta este și o obligație pentru toate construcțiile noi publice sau private, iar întrunirea acestui nou standard va aduce modificări importante în piața materialelor de construcții și, bineînțeles, modificări majore în piața imobiliară, în principal majorări de prețuri generate de aceste noi echipamente, materiale eficiente energetic și expertiza necesară pentru astfel de tehnologii avansate.
Prețurile locuințelor noi din România sunt încă foarte accesibile pentru oricine dorește o locuință nouă. Comparativ cu prețurile și suprafețele de care dispun imobilele din alte capitale sau orașe europene, cele ale imobilelor din România sunt extrem de competitive, dar din cauza acestor schimbări majore de legislație și de mod de construire, lucrurile se vor schimba rapid, în sensul creșterii rapide de costuri și de prețuri.
Implementarea noilor norme europene nu este un lucru negativ, pentru că piața urmează să se maturizeze rapid, iar calitatea construcțiilor va crește la ultimele standarde, dar acest lucru vine cu anumite costuri deloc neglijabile și pentru care nu foarte mulți dezvoltatori, constructori sau cumpărători sunt pregătiți. De fapt, nici la momentul acesta nu se cunoaște modul de aplicare al noii directive în România, deși au trecut mai bine de zece ani de la adoptarea ei la nivel european și peste un an de la adoptarea Legii 101/2020.
Pentru a concluziona, dacă până la acest moment creșteri de prețuri de 1-5% anual în imobiliare păreau semnificative, anul 2021 va aduce cu siguranță creșteri de peste 25%, la nivelul întregii industrii, pentru că factorii mai sus mentionați își vor spune cu siguranță cuvântul și nu vor putea fi evitați. Toate aceste modificări cauzate de pandemia de Covid-19, privind tendințele și cerințele cumpărătorilor, vor schimba și afecta segmente întregi din domeniul imobiliar, iar provocările pentru industria imobiliară și cea a construcțiilor, în noua conjunctură socio-politico-economică, sunt abia la început.
