În ciuda contextului economic dificil, piaţa rezidenţială din Bucureşti – şi nu numai – nu a rămas „îngheţată”: noi proiecte de locuinţe au continuat să apară.
În perioada de boom a pieţei imobiliare, viitorul românilor în materie de standarde de locuire se contura cât se poate de luminos: ansamblurile rezidenţiale anunţate de către dezvoltatori la acea vreme erau formate din sute de apartamente cu suprafeţe generoase, finisaje de excepţie (şi preţuri pe măsură), ce păreau evadarea perfectă din „cutiile de chibrituri” ridicate în perioada comunistă.
Patru ani (de criză) mai târziu, peisajul rezidenţial autohton arată însă semnificativ diferit. Piaţa din Capitală nu a rămas îngheţată în acest răstimp – ea s-a dezvoltat, dar într-o altă direcţie decât cea întrevăzută iniţial. Astfel, majoritatea proiectelor iniţiate (de multe ori pe tăcute) în perioada de recesiune se află localizate la periferia Bucureştiului (marginea oraşului sau localităţile limitrofe), sunt formate din locuinţe cu suprafeţe similare celor din blocurile vechi şi au finisaje de calitate medie. Practic, sunt o variantă îmbunătăţită a apartamentelor din perioada comunistă prin prisma vechimii construcţiei, avantajul unor preţuri similare (sau chiar mai mici), pliabile pe programul Prima Casă, fiind dat de localizarea mai puţin favorabilă a acestor proiecte. Succesul unor asemenea construcţii nu a întârziat să apară, găsindu-se suficienţi clienţi (îndeosebi tineri) dispuşi să se mute undeva la periferia oraşului pentru a putea locui într-o casă nouă.
Investitorii străini cred încă în potenţialul pieţei locale
Pe „reţeta” apartamentelor noi de Prima Casă au mers atât mari, cât şi mici investitori, străini, dar şi români. Una dintre dezvoltările de amploare iniţiate în perioada de criză (în anul 2010) este ansamblul Scandinavia Residence, din oraşul Bragadiru. Acesta cuprinde în prezent trei blocuri cu un total de 166 de locuinţe (un al patrulea bloc, de peste 50 de unităţi locative, fiind în stadiul de construcţie). În Scandinavia Residence, preţurile încep de la 34.900 de euro pentru o garsonieră de 35 de metri pătraţi (fără balcon), de la 46.000 de euro pentru un apartament cu două camere de 50 de metri pătraţi şi de la 69.900 de euro pentru un apartament cu trei camere de 85 de metri pătraţi. Pe de altă parte, preţul minim pentru un apartament cu trei camere de tip penthouse, cu o suprafaţă de 90 de metri pătraţi, este de 75.000 de euro.
Planurile iniţiale ale dezvoltatorului acestui proiect (fondul de investiţii finlandez Ahlstrom Capital, prin compania autohtonă BDY Capital Invest) vizau construcţia, pe un teren de 2,5 hectare, a şapte blocuri cu 420 de apartamente, printr-o investiţie de peste 15 milioane de euro. Între timp însă, compania a mai achiziţionat un lot de 4,5 hectare lângă cel dintâi şi şi-a extins planurile în vederea construcţiei a 1.100 de apartamente în această zonă a Capitalei. Ca şi până acum, finlandezii intenţionează să finanţeze lucrările de construcţie exclusiv din fonduri proprii. „Urmărim să finalizăm – şi să vindem, că altfel nu trecem mai departe – câte două blocuri pe an”, notează Nicu Stângă, general managerul firmei promotoare a proiectului, Premium Imobiliare. Teoretic, proiectul ar trebui finalizat integral în circa opt ani de zile de acum încolo, în condiţiile în care ritmul vânzărilor s-ar menţine la nivelul actual.
Bragadiru, un oraş vânat pentru mari proiecte
Un alt ansamblu de mari dimensiuni demarat (mai de curând) în Bragadiru de către un investitor străin este Adora Urban Village, ce ar trebui să cuprindă 12 blocuri cu trei şi patru etaje, cu un total de 500 de unităţi locative. Dezvoltatorul este Tagor Properties, un joint-venture dintre un fond de investiţii israelian şi unul englez. Construcţia complexului rezidenţial a început în luna februarie a acestui an, pe un teren cu o suprafaţă de 3 hectare, achiziţionat în anul 2007. Primele două blocuri, ce cuprind 80 de unităţi cu una, două şi trei camere, au fost deja finalizate, urmând a fi recepţionate în primăvara anului viitor. Preţurile pornesc de la 39.900 de euro pentru o garsonieră de 44 de metri pătraţi utili (şi balcon de şapte metri pătraţi), de la 51.800 de euro pentru un apartament cu două camere de 61 de metri pătraţi (şi balcon de nouă metri pătraţi) şi de la 68.000 de euro pentru o locuinţă tricamerală de 85 de metri pătraţi (şi balcon de 12 metri pătraţi). Valoarea investiţiei în primele două blocuri s-a ridicat la 4,5 milioane de euro, în vreme ce suma totală necesară pentru construcţia întregului ansamblu este estimată la 35 de milioane de euro, potrivit reprezentanţilor companiei. “Criza este de fapt doar un alt context economic, diferit de mediul cu care ne obişnuiserăm în anii de dinainte de 2008: exuberanţa consumatorilor. Acum, oamenii sunt foarte prudenţi cu banii lor şi solicită calitate pentru investiţiile lor”, notează aceştia.
Şi zonele mai slab cotate ale Capitalei intră în vizor
Construcţii de amploare au apărut şi interiorul oraşului, în zone mai puţin dezvoltate ale acestuia. În această categorie se încadrează complexul Confort Urban Residence, situat în zona Rahova din Capitală, pe strada Pucheni. Dezvoltat pe un teren de 4 hectare, acesta ar trebui să cuprindă la finalizare peste 1.000 de unităţi locative, în urma unei investiţii de peste 22 de milioane de euro. Primele şase blocuri, formate din aproximativ 300 de apartamente, au avut ca termen de predare luna octombrie a acestui an. În acest complex, preţurile pornesc de la 21.000 de euro pentru garsoniere (o suprafaţă de 28 de metri pătraţi utili), de la 34.500 de euro pentru două camere (47 de metri pătraţi) şi de la 45.000 de euro pentru trei camere (63 de metri pătraţi).
În aceeaşi zonă – Rahova-Pucheni – este situat şi ansamblul Dream Residence, compus din două blocuri de locuinţe, o investiţie ce se ridică la 8 milioane de euro. Primul imobil, format din 40 de apartamente (dintre care jumătate au fost contractate) a fost finalizat în octombrie, în vreme ce lucrările de construcţie la al doilea bloc, format din 84 de locuinţe, au fost demarate la jumătatea lunii septembrie şi urmează a fi finalizate în primăvara lui 2013. Preţurile pornesc de la 28.900 de euro pentru o garsonieră de 31-32 de metri pătraţi utili, 49.900 de euro pentru un apartament cu două camere cu o suprafaţă utilă de 42-48 de milioane de euro şi de la 69.500 de euro pentru un apartament cu trei camere de circa 67 de metri pătraţi utili.
Nord şi sud – poli de dezvoltare pentru micile proiecte
O altă categorie de proiecte rezidenţiale începute, finalizate şi chiar vândute în perioada de criză cuprinde o serie de ansambluri de mici dimensiuni, mai exact blocuri formate din câteva zeci de apartamente. Una din zonele în care s-au dezvoltat cu preponderenţă acest gen de proiecte este sudul Bucureştiului (incluzând aici atât o parte din cartierul Berceni, spre ieşirea din oraş, cât şi oraşul Popeşti-Leordeni). În ultimii ani, aici au apărut zeci de blocuri de locuinţe, imobile construite uneori şi pe terenuri de 500-1.000 de metri pătraţi, având câteva zeci de unităţi locative fiecare. Dezvoltatorii sunt persoane fizice, mici antreprenori români care şi-au asumat riscul de a face afaceri imobiliare pe timp de criză. Dincolo de preţuri, cumpărătorii sunt atraşi spre această zonă de accesul facil la mijloacele de transport în comun (staţiile de metrou Dimitrie Leonida, Apărătorii Patriei sau IMGB, precum şi liniile de RATB ce fac legătura cu Piaţa Sudului).
Şi nordul Capitalei (zona 1 Mai-Bucureştii Noi) se dezvoltă în aceeaşi direcţie. Încurajaţi de deschiderea staţiilor de metrou Jiului şi Nicolae Bazilescu, şi aici s-au găsit mici întreprinzători autohtoni care să construiască bloculeţe de „Prima Casă”. La ediţia de toamnă a Târgului Imobiliar naţional (Timon), doar agenţia Victoria Consult a fost prezentă cu un portofoliu de peste 30 de asemenea ansambluri rezidenţiale, numărul proprietăţilor promovate în această zonă ridicându-se la aproape 400 de locuinţe. Valoarea investiţională pentru aceste proiecte se ridică la o medie de 600.000-700.000 de euro de fiecare, explică Iulian Niculae, fondatorul şi directorul general al Victoria Consult. În această zonă, preţul minim pentru o garsonieră este de 28.500 de euro, pentru două camere se ridică la 37.000 de euro, iar pentru trei camere ajunge la 49.000 de euro, potrivit datelor agenţiei.
