Volumul scăzut de livrări şi activitatea crescută de închiriere sunt elementele ce înclină balanţa în favoarea proprietarilor de clădiri de birouri.
Debutul crizei a adus o răsturnare a jocului de forţe dintr-o tranzacţie imobiliară: puterea în negociere a trecut de la proprietari la potenţialii cumpărători sau chiriaşi. Acest scenariu a fost verificat şi pe piaţa autohtonă a birourilor. Consultanţii din domeniu cred însă că o nouă inversare de roluri se apropie. „Piaţa va deveni încetul cu încetul una a proprietarilor, în special a acelora care vor avea puterea financiară să înceapă proiecte speculative în 2011 şi 2012 sau a celor care vor reuşi să semneze contracte de preînchiriere pentru a obţine finanţare”, se arată într-un raport de piaţă realizat de compania de consultanţă The Advisers/Knight Frank.
Care sunt premisele ce conduc spre această concluzie? Pe de o parte, este vorba de ritmul redus de creştere a ofertei de birouri de pe piaţa bucureşteană. Specialiştii The Advisers/Knight Frank spun că, dat fiind că niciun proiect de mari dimensiuni nu a fost demarat în ultimii doi ani, livrările se vor situa anul acesta la un nivel scăzut. Astfel, în 2011 piaţa bucureşteană ar trebui să crească cu doar circa 130.000 de metri pătraţi, faţă de volumele de 400.000 de metri pătraţi şi, respectiv, 265.000 de metri pătraţi finalizate în 2009 şi 2010.
Tranzacţii aproape de nivelul din 2008
În deplin contrast cu volumul scăzut de livrări se află activitatea de închiriere de pe piaţa locală. Astfel, în 2010 au fost încheiate la nivel de Bucureşti tranzacţii ce însumează o suprafaţă totală de aproximativ 225.000 de metri pătraţi. Acest volum se situează aproape de nivelul de 230.000 de metri pătraţi înregistrat în 2008 şi marchează o creştere de 125% faţă de cei doar 100.000 de metri pătraţi închiriaţi în 2009. Tendinţa de creştere se va menţine, cel mai probabil, şi în acest an. „În ceea ce priveşte activitatea de închiriere, estimăm că, în cursul lui 2011, cererea îşi va continua trendul ascendent înregistrat în 2010, ceea ce va duce la scăderea ratei de neocupare. Următorii doi ani vor fi favorabili pentru contractele de preînchiriere semnate pentru proiectele programate spre livrare în 2013”, subliniază reprezentanţii companiei de consultanţă.
Chiriile, pe plus din a doua jumătate a lui 2011
În acest context, studiul The Advisers/Knight Frank arată că, cel puţin până în vară, piaţa birourilor din Capitală va rămâne una a chiriaşilor. Cu toate acestea, în cea de-a doua parte a lui 2011, este posibil ca raportul proprietar-chiriaş să se schimbe. În următorii doi ani, estimează specialiştii companiei de consultanţă, cererea de spaţii de birouri va începe din nou să depăşească oferta, fapt pentru care proprietarii clădirilor de calitate, ce beneficiază de o bună localizare, îşi vor permite din nou să-şi selecteze chiriaşii.
Scăderea volumului de spaţii office disponibile spre închiriere va avea un impact direct asupra nivelului chiriilor. Astfel, chiar din a doua jumătate a acestui an, pentru proiectele de clasa A bine localizate (în special cele situate în apropierea unei staţii de metrou), chiriile vor putea creşte. Potrivit specialiştilor companiei de consultanţă, din a doua jumătate a anului trecut, chiriile pentru clădirile de birouri din Capitală s-au menţinut relativ stabile, după scăderea resimţită în primele şase luni din 2010 – circa 5% pentru proiectele situate în zonele centrale şi semicentrale şi 15% pentru cele localizate la periferia Capitalei.
