Cumpărarea unui apartament în România: ce trebuie să știi

Achiziționarea unui apartament este tot mai atractivă pentru mulți cumpărători. Totuși, înainte de a începe căutările, este important să înțelegi că acest proces diferă de cel al achiziționării unei case. Navighează cu încredere procesul de cumpărare a unui apartament cu ajutorul ghidului nostru complet, realizat cu contribuția experților în imobiliare.

Alege o locație strategică

Locația este unul dintre cei mai importanți factori atunci când cumperi un apartament. Este important să verifici proximitatea față de transportul public, școli, spitale și magazine. De asemenea, zona ar trebui să aibă un potențial bun de dezvoltare pentru a-ți crește valoarea investiției pe termen lung​.

Verificarea planurilor de dezvoltare urbană pentru zona respectivă te poate ajuta să anticipezi eventualele schimbări care ar putea afecta valoarea apartamentului tău. Planurile de construcție a unor infrastructuri noi sau de reabilitare a celor existente pot influența pozitiv sau negativ investiția ta​.

Leonard Munteanu, agent imobiliar echipa Blitz Imobiliare, declară: ,,Locația este unul dintre cei mai importanți factori atunci când cumperi un apartament. Este important să verifici proximitatea față de transportul public, școli, spitale și magazine. De asemenea, zona ar trebui să aibă un potențial bun de dezvoltare pentru a-ți crește valoarea investiției pe termen lung​.

Acest lucru depinde foarte mult de stilul de viață, despre ceea ce urmează să faci peste câțiva ani și, bineînțeles, depinde de la un individ la altul. De exemplu, o locuință poziționată într-o zonă cu trafic foarte intens, în apropierea piețelor sau a marilor magazine, nu este foarte potrivită pentru o familie cu copii. La fel, dacă alegi să locuiești într-o zonă tranzitată de vehicule cu un gabarit ridicat, s-ar putea ca paharele să-ți tremure pe masă de câteva zeci de ori pe zi. Ce să mai vorbim de o locuință poziționată într-o zonă industrială, unde poți servi la micul dejun diferite mirosuri neplăcute, praf și gaze toxice. De asemenea, și un cartier cu o infracționalitate ridicată nu e tocmai cel mai nimerit pentru o investiție. Locație, locație, locație… Nu este suficient să ai o locuință pentru a-ți îndeplini visul. Trebuie să te și bucuri de ea”.

Verificarea planurilor de dezvoltare urbană pentru zona respectivă te poate ajuta să anticipezi eventualele schimbări care ar putea afecta valoarea apartamentului tău. Planurile de construcție a unor infrastructuri noi sau de reabilitare a celor existente pot influența pozitiv sau negativ investiția ta​.

Cumpei un apartament în fază de plan sau unul gata construit?

O întrebare frecventă este dacă să cumperi un apartament “off-plan” (în fază de proiect) sau unul deja construit. Un apartament în fază de proiect poate veni cu un preț mai mic, dar există riscuri legate de întârzieri în construcție sau modificări neplanificate ale designului. În schimb, un apartament deja construit oferă certitudinea că vezi exact ce cumperi, dar costurile inițiale pot fi mai mari. Decizia depinde de preferințele tale și de apetitul pe care îl ai pentru risc.

Apartament nou sau vechi?

Un apartament nou vine cu facilități moderne, izolație mai bună și, adesea, costuri de întreținere mai mici. Cu toate acestea, apartamentele mai vechi pot avea locații mai bune și spații mai generoase, însă pot necesita renovări suplimentare. Evaluarea avantajelor și dezavantajelor fiecărei opțiuni te va ajuta să iei decizia potrivită pentru nevoile tale.

Evaluează starea tehnică a clădirii înainte de a semna contractul

Acest lucru include structura de rezistență, instalațiile electrice și sanitare, precum și eventualele probleme de izolație sau umezeală. Un expert poate identifica defectele ascunse care ar putea necesita reparații costisitoare în viitor​. Evaluarea tehnică a unei clădiri poate varia semnificativ în funcție de complexitatea și dimensiunea imobilului, precum și de tipul evaluării necesare. În general, costul unui raport de evaluare începe de la câteva sute de lei și poate ajunge la câteva mii de lei pentru clădiri mari sau complexe.

De exemplu, prețurile pentru evaluarea tehnică în București variază între 1600 lei pentru o clădire de până la 200 mp și 16000 lei pentru o clădire de 2000 mp. Pentru clădirile mai mari de 2000 mp, prețurile sunt personalizate în funcție de complexitatea acestora​.

Verifică actele de proprietate pentru a evita litigiile legale

Este esențial să te asiguri că vânzătorul deține toate documentele necesare. Iată o listă clară a documentelor pe care trebuie să le revizuiești:

• Titlul de proprietate – dovedește dreptul legal asupra apartamentului.
• Certificatul de urbanism – specifică reglementările urbanistice aplicabile proprietății.
• Extrasul de carte funciară – confirmă lipsa sarcinilor sau ipotecilor.
• Autorizația de construcție (dacă este cazul) – atestă legalitatea construcției.
• Procesele-verbale de recepție la terminarea lucrărilor – confirmă finalizarea corectă a construcției.

De asemenea, o firmă de cadastru poate verifica corectitudinea măsurătorilor și limitelor proprietății.

Cum obții finanțarea?

Obținerea finanțării este un pas important în procesul de achiziție. Înainte de a căuta un apartament, este recomandat să obții o preaprobare a creditului pentru a ști exact ce buget ai la dispoziție. Compară ofertele băncilor și ține cont de dobânzile variabile versus cele fixe. Poți consulta aici un broker de credite gratuit. 

Este licitația o opțiune bună?

Poți participa la o licitație pentru achiziționarea unui apartament pentru a obține un preț mai avantajos. Cu toate acestea, există riscul de a plăti mai mult decât ai planificat din cauza presiunii momentului. Dacă optezi pentru această variantă, stabilește un buget clar și nu depăși suma maximă pe care ești dispus să o oferi.

Ce se întâmplă la încheierea tranzacției? 

Procesul de încheiere a tranzacției, implică semnarea actelor finale, transferul fondurilor și înregistrarea noilor acte în cartea funciară. Asigură-te că toate documentele sunt în regulă și că dispui de un avocat sau un notar care să te ghideze prin acest proces.

Ia în considerare costurile totale asociate achiziției

• Taxe notariale: acestea pot varia între 1% și 2% din valoarea tranzacției
• Comisionul agenției imobiliare: de obicei, acest comision este între 2% și 3% din prețul de vânzare
• Costuri de renovare și întreținere: pot varia în funcție de starea apartamentului și pot ajunge de la câteva mii de euro pentru renovări minore, până la sume mai mari pentru reparații majore
• Impozitul pe proprietate: în funcție de localitate și valoarea proprietății, impozitul anual poate fi între 0,1% și 0,2% din valoarea apartamentului

În total, aceste costuri pot adăuga între 5% și 10% din valoarea achiziției, așa că este esențial să le incluzi în bugetul tău.

Verifică regimul juridic al imobilului

Asigură-te că imobilul nu este implicat în litigii juridice. O investigație detaliată a istoricului proprietății poate preveni problemele legale care ar putea apărea ulterior. Consultarea unui avocat specializat în imobiliare poate fi de mare ajutor în acest sens​. Tarifele unui avocat cu experiență în spețele imobiliare din București pot fi de aproximativ 120 de euro pe oră​. Unii avocați oferă și consultații inițiale gratuite sau la prețuri reduse pentru a evalua cazul și pentru a oferi o estimare mai clară a costurilor ulterioare​.

Calitatea construcției te va impacta pe termen lung

Calitatea materialelor folosite și a execuției construcției influențează durabilitatea și costurile de întreținere ale apartamentului. Verifică detalii despre firma care a construit proprietatea și informează-te despre proiectele anterioare realizate de aceasta pentru a te asigura că îndeplinește standardele de calitate necesare.

Pregătește-te pentru mutare

După finalizarea achiziției, urmează procesul de mutare. Planifică atent mutarea și coordonează-te cu firmele de transport. Dacă ai nevoie de un ghid detaliat despre mutare, te invităm să consulți articolul nostru dedicat acestui subiect.