Posesia unui teren sau a unei locuințe fără acte pentru o durată de timp prevăzută de lege se poate transforma într-o stare de drept, prin uzucapiune. În termeni simpli, poți deveni din posesor proprietar, dacă ai avut în folosință bunul pe termen lung, mai exact de la 5 la 30 de ani.
Dobândirea unei proprietăți prin uzucapiune presupune deschiderea unui proces civil, precum și îndeplinirea anumitor condiții, în funcție de tipul de uzucapiune.
Află în continuare ce reprezintă uzucapiunea, ce condiții trebuie îndeplinite și care sunt pașii pe care trebuie să îi urmezi pentru a deveni proprietar fără acte.
Ce este uzucapiunea?
Cunoscută și sub denumirea de prescripție achizitivă, uzucapiunea se definește prin obținerea dreptului de proprietate asupra unui teren sau unui imobil prin simpla posesie a bunului. Obținerea stării de drept asupra unei proprietăți, alături de înscrierea în Cartea Funciară, este posibilă prin posedarea neîntreruptă și publică timp de 5, 10, 20 sau 30 de ani, în funcție de tipul uzucapiunii.
Uzucapiunea este o soluție pentru persoanele care au cumpărat terenuri, case sau apartamente în perioada comunismului, când se interzicea tranzacționarea de imobile între persoane fizice. Astfel, tranzacția nu se finaliza pe baza unui contract de vânzare-cumpărare, ci pe baza unei chitanțe. În această situație, cumpărătorul nu primea titlu de proprietate, deci nu era înscris în Cartea Funciară ca fiind proprietarul de drept. Prin urmare, o astfel de proprietate nu poate fi tranzacționată mai departe.
În alte situații, uzucapiunea poate fi privită ca o sancțiune a pasivității adevăratului proprietar pentru că și-a abandonat bunul lăsându-l în posesia altei persoane un timp îndelungat, fapt ce conduce la prezumția că nu și-l mai dorește. Alteori, imobilul poate fi obținut astfel, dacă proprietarul fie a decedat, fie a renunțat la dreptul de a fi proprietar sau dacă bunul nu este înscris în Cartea Funciară.
Care sunt condițiile dobândirii unei proprietăți fără act?
Condițiile pentru dobândirea unei locuințe sau unui teren aflat în folosință diferă în funcție tipul de uzucapiune (tabulară, extratabulară, de scurtă sau de lungă durată). Iată câteva condiții generale care trebuie îndeplinite:
- Posesia bunului trebuie să fie continuă, publică, utilă și neviciată (posesorul s-a comportat ca un adevărat proprietar, iar bunul nu a fost obținut prin violență);
- Posesorul să fie de bună-credință – pentru uzucapiunea de lungă durată (30 de ani), însă, această condiție nu este necesară;
- Posesorul trebuie să-și fi înregistrat cererea de înscriere în Cartea Funciară înainte ca o altă persoană să o facă;
- Posesia să îndeplinească termenul prevăzut de lege: 5 ani pentru uzucapiunea tabulară, 10 ani pentru cea extratabulară, 10-20 de ani pentru uzucapiunea de scurtă durată sau 30 de ani pentru cea de lungă durată.
Uzucapiunea de scurtă și de lungă durată aparțin Vechiului Cod Civil, iar cea tabulară și cea extratabulară fac parte din Noul Cod Civil, care a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011. În funcție de momentul în care a început posesia (înainte sau după această dată), cazul se va supune reglementărilor noului sau vechiului Cod Civil.
Bunurile declarate inalienabile, cum ar fi cele care aparțin fondului funciar de stat, nu pot fi uzucapate. De asemenea, nu poți dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil pe care îl ai în folosință temporar cu titlu de chiriaș, comodatar, depozitar, locatar sau creditor gajist.
Nici dacă plătești impozitul nu înseamnă că poți deveni automat proprietar. Deși acest aspect poate fi luat în considerare în procesul de uzucapiune, nu este suficient pentru a obține titlul de proprietate.
Ce pași trebuie să parcurgi pentru a deveni proprietar prin uzucapiune?
Pentru a deveni proprietar prin această metodă este necesar să parcurgi următoarele etape:
- Primul pas este să iei legătura cu un avocat specializat în uzucapiune și să deschizi un proces civil, prin depunerea unei cereri de chemare în judecată.
- Pe lângă cererea de uzucapiune, va trebui să atașezi la dosar o serie de documente, cum ar fi documentația tehnică cadastrală a imobilului, anumite certificate eliberate de notar, primărie și serviciul public comunitar local, extrasul de carte funciară.
- Nu în ultimul rând, va fi nevoie să incluzi în proces cel puțin doi martori.
Pentru a afla cu certitudine cât costă procesul de uzucapiune este indicat să consulți un avocat specializat în uzucapiune. El îți va oferi o estimare corectă pe baza complexității cazului și jurisdicției în care are loc procesul. Pe lângă taxele de judecată, ai de achitat onorariul avocatului și alte cheltuieli, cum ar fi cele pentru expertize.
