Piața rezidențială în primul trimestru din 2022: prețurile, cererea, oferta și tranzacțiile

Prețurile apartamentelor din cele mai mari centre regionale s-au menținut pe o traiectorie ascendentă, în ciuda declanșării conflictului militar din Ucraina

Potrivit celui mai recent raport de piață realizat de Imobiliare.ro Market 360, în perioada ianuarie-martie 2022, așteptările vânzătorilor autohtoni de proprietăți rezidențiale s-au majorat, în medie, cu 7,5% în ultimele 12 luni din anul trecut. Astfel, din punct de vedere a evoluției trimestriale, pretențiile vânzătorilor de locuințe au înregistrat o creștere de 2,7%. Comparând cu perioada similară a anului trecut, prețurile locuințelor s-au majorat cu 12,6%.

„După un debut spectaculos în prima parte a anului, atât din punct de vedere al cererii, cât și din punctul de vedere al tranzacțiilor finalizate în piață, criza politică și umanitară generată de război și-a pus amprenta asupra climatului din piața rezidențială locală, determinând agregat, în primul trimestru al anului 2022, o scădere cu 15% a interesului de achiziție în comparație cu primul trimestru al anului anterior. Revenirea graduală a cererii spre finalul lunii martie, în contextul continuării scăderii ofertei pe piață (-14,9% față de trimestrul I 2021) și a accelerării creșterii prețurilor proprietăților imobiliare, creează premisele unei reveniri rapide a pieței, atât din punct de vedere a cererii, cât și a numărului de tranzacții în perioada următoare.”

Andreea Popa, Senior Consultant Imobiliare.ro Market 360

Creșteri pe linie ale prețurilor în marile orașe

În primele trei luni ale anului în curs, toate marile centre regionale ale țării cu valori medii ale apartamentelor de peste 1.000 de euro pe metru pătrat util au consemnat majorări de preț la acest capitol.

Cu o valoare de 2.240 de euro pe metru pătrat, Cluj-Napoca continuă să ocupe cel dintâi loc în clasamentul celor mai mari prețuri (medii) solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare în marile orașe, înregistrând un avans de 27,3% în ultimii doi ani. Astfel, locuințele din acest centru regional s-au apreciat cu 8,6% în ultimele trei luni, cele din București cu 0,8% (până la 1.660 de euro pe metru pătrat), cele din Timișoara cu 3,6% (până la 1.390 de euro pe metru pătrat), cele din Constanța cu 3,8% (până la 1.440 de euro pe metru pătrat), cele din Brașov cu 4,8% (până la 1.500 de euro pe metru pătrat), cele din Craiova cu 8,1% (până la 1.400 de euro pe metru pătrat), cele din Iași cu 5,2% (până la 1230 de euro pe metru pătrat), iar cele din Oradea cu 7,9% (până la 1.250 de euro pe metru pătrat).

De remarcat este că Oradea, Craiova, Galați (1.050 €/mp) și Ploiești (1.030 €/mp) se mențin în clasamentul orașelor cu apartamente de minimum 1.000 de euro pe metru pătrat util. În momentul de față, doar Brăila se mai situează sub acest nivel (cu 950 de euro pe metru pătrat).

La nivel trimestrial, cererea și oferta au crescut, însă au înregistrat scăderi comparativ cu anul trecut

Raportat la perioada similară a anului trecut, interesul cumpărătorilor s-a înscris pe un curs descendent în toate piețele. Trimestrul analizat cuprinde mai mult de o lună în care a avut loc conflictul militar alături de granița României, factor care a influențat dinamica pieței. După şocul resimţit la începutul crizei umanitare din ţara vecină, cererea a început să scadă brusc, situația fiind dominată de incertitudine în piață.

Cu toate acestea, comparativ cu cele trei luni anterioare, interesul pentru proprietățile rezidențiale disponibile spre vânzare în cele mai mari șase orașe ale țării a mai crescut. Astfel, după un recul de -11,9% în T3 2021, în T4 2022 cererea a crescut cu 3,9%. Tendința ascendentă este valabilă pentru toate piețele analizate, cea mai mare creștere (+11,6%) având loc în Timișoara, iar cea mai mică (+1,5%) în București.

În primul trimestru din 2022 aproximativ 139.400 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, locuințe în cele șase mari centre regionale ale țării, față de 134.200 în trimestrul anterior. Pe de altă parte, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, interesul pentru achiziția de locuințe a fost, în primul trimestru din 2022, cu 15% mai redus la nivelul celor șase centre regionale supuse analizei. Din acest punct de vedere, cinci orașe au consemnat scăderi, respectiv Constanța (-20%), Cluj-Napoca (-19%), București (-17%), Timișoara (-11%), Brașov (-10%) și Iași (-6%).

La capitolul ofertă, numărul proprietăților rezidențiale (atât apartamente, cât și case) disponibile spre vânzare în marile orașe ale țării s-a apreciat, per ansamblu, cu 13,7% în ultimul trimestru față de cel anterior, ajungând la un total de 13.400 de proprietăți. Cu toate acestea, pe parcursul ultimelor 12 luni, aproape toate marile orașe analizate au consemnat deprecieri ale ofertei rezidențiale de pe piață – marjele de scădere fiind, în majoritatea cazurilor, de două cifre. Astfel, cel mai mare recul, în cuantum de circa 35,9%, a avut loc în Cluj-Napoca, unde au fost scoase la vânzare, trimestrul trecut, 1.560 de proprietăți rezidențiale. Pe locul al doilea se situează Iași, cu un minus de 28,3% (până la 880 de proprietăți rezidențiale), acesta fiind urmat de Brașov, cu o scădere de circa 17,6% (până la un total de 860 de anunțuri).

Un declin anual de 15,8% a avut loc și în Constanța (unde au fost scoase la vânzare 980 de proprietăți), acesta fiind urmat de Timișoara (-10,9%, până la 2.080 de oferte) și București (-6,7%, până la 7.040 de oferte).

În primul trimestru din 2022, activitatea de tranzacționare imobiliară nu doar că s-a stabilizat, ci chiar a consemnat creșteri semnificative

Datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și centralizate de Market 360 relevă o tendință de revenire a activității de tranzacționare de pe piața imobiliară autohtonă – aceasta constând nu doar într-o stabilizare, ci chiar într-o ușoară creștere comparativ cu rezultatele consemnate în 2021 și 2020. Astfel, numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare s-a cifrat, în martie 2022, la un total de 72.123 la nivel național; această cifră ar reprezenta o creștere semnificativă, în cuantum de 12,8%, față de perioada similară a anului anterior (când aveau loc 62.891 de achiziții).

Este, desigur, semnificativ că ultimele două luni ale acestui trimestru au adus majorări ale numărului de achiziții de imobile comparativ cu anul 2021. În februarie au avut loc, mai exact, 58.663 de asemenea operațiuni pe plan național, în timp ce în perioada similară a anului anterior, în întreaga țară erau tranzacționate 35.231 proprietăți. Pe de altă parte, în ianuarie 2022 au fost achiziționate 39.510 de imobile la nivelul întregii țări; această cifră marchează o evoluție descendentă față de perioada similară a anului trecut: este vorba, mai exact, despre o scădere de 23,3% la 12 luni, față de un total de 48.736 achiziții (o diferență de 9.226 de acorduri de vânzare).

„Ne aflăm într-un context al pieței care urmează unui 2021 spectaculos din perspectiva evoluției prețurilor și tranzacțiilor, pe fondul unui nivel crescut al cererii, al unei oferte în scădere și al unui record al creditelor ipotecare noi, acesta din urmă datorat nivelului scăzut al dobânzilor, dar și creșterii economice de anul trecut.”

Andreea Popa, Senior Consultant Imobiliare.ro Market 360