Deşi atractivă în actualul context economic, o astfel de achiziţie poate da serioase bătăi de cap.
Preţul sensibil mai scăzut decât valoarea de piaţă a unei proprietăţi este factorul care determină o creştere semnificativă a interesului pentru achiziţia de locuinţe executate silit. Nu întotdeauna însă câştigarea unei licitaţii este un drum lin. Liviu Fenoghen, preşedintele Asociaţiei Profesionale a Executorilor Bancari din România, dă două sfaturi practice cumpărătorilor interesaţi. Primul ar fi să nu achiziţioneze niciodată un imobil pe care nu l-au văzut în realitate. “O publicaţie de vînzare – oricât de bine ar fi întocmită de către executor şi oricât de multe detalii ar da despre imobilul ce urmează să fie vândut – nu poate surprinde toate aspectele concrete care pot fi observate la faţa locului”, subliniază Fenoghen. A doua recomandare constă în buna informare în legătură cu sedinţele de licitaţie şi condiţiile de participare la acestea: depunerea garanţiei de participare la licitaţie, actele de care are nevoie un participant când vrea să cumpere ca persoană fizică sau juridică etc.
Vânzarea poate fi anulată în cazul unei contestaţii
Înainte de a lua hotărârea de a participa la o licitaţie, un potenţial cumpărător ar trebui să ia în calcul şi riscurile pe care şi le asumă. Potrivit reprezentanţilor GE Money România, unul dintre dezavantaje constă în necesitatea de a evacua fostul proprietar, în cazul în care el refuză să părăsească locuinţa.
Acesta nu este însă decât vârful icebergului. Un risc major pe care şi-l asumă cumpărătorul unei locuinţe executate silit este cel al anulării în instanţă a actului translativ de proprietate obţinut în urma unei licitaţii, spune Fenoghen. Acesta precizează că judecata unei contestaţii la executare poate dura doi-trei ani – sau chiar mai mult -, timp în care noul proprietar poate executa investiţii în imobil. “Dacă, în urma judecării contestaţiei la executare (promovate de către cel executat), instanţa dispune anularea actului de adjudecare, părţile trebuie repuse în situaţia anterioară (iniţială), caz în care se generează complicaţii enorme: adjudecatarul, la rândul său, trebuie să plece din imobilul al carui proprietar nu mai este, apar pretenţii reciproce între părţi referitoare la contravaloarea investiţiilor realizate, creditorul (banca) trebuie să restituie adjudecatarului banii încasaţi în urma vânzării imobilului (vânzare ce a fost anulată) etc.”, explică Fenoghen.
Cele mai multe vânzări, de la a doua licitaţie
Acesta precizează însă că riscurile de mai sus constituie doar o excepţie, nu o regulă. Deşi cei care vor să participe la licitaţii le cunosc, situaţiile în care acestea reuşesc să-i descurajeze pe participanţii serioşi sunt rare. „Cumpărătorii (dintre care mulţi au devenit «de profesie licitatori») cunosc bine dispoziţiile incidente ale Codului de procedură civilă şi fac uz de acestea în interes propriu (firesc), încercând să plătească un preţ minim pentru imobilele scoase la licitaţie/vânzare”, spune reprezentantul asociaţiei executorilor bancari.
În acest context, adaugă el, cel mai adesea locuinţele scoase la licitaţie se vând de la al doilea termen de judecată, pentru a obţine astfel un preţ cât mai scăzut. “Începând cu al doilea termen de licitaţie, preţul imobilului scade cu 25% din valoarea la care a fost evaluat. Acest preţ, micşorat cu 25%, se păstrează ca preţ de pornire şi pe parcursul celorlalte licitaţii. În cazul în care imobilele nu se vor vinde la al doilea termen de licitaţie, se stabileşte un nou termen. Se pot stabili mai multe termene de licitaţie pentru o astfel de vânzare”, explică reprezentanţii GE Money.
