O investiție imobiliară poate fi de bun augur pe piața din România. Important este să faci o alegere calculată și să știi exact pe ce îți cheltuiești banii, spune Octavian Bădescu, fondatorul companiei de consultanță Freedom Group Real Estate care dispune de un portofoliu propriu cuprinzător de investiții imobiliare.
Un avantaj pentru cei interesați să cumpere o locuință rămân prețurile reduse comparativ cu alte state europene și nu numai.
“Prețurile pe piața din România nu sunt mari comparabil chiar și cu Uniunea Europeană sau cu alte piețe. La noi se obțin randamente foarte bune”, a declarat Bădescu, în cadrul emisiunii imoExpert, adăugând că în țări ca Italia sau Austria randamentele sunt mult mai scăzute și nu depășesc 3%-4%.
“Sunt mai puțini investitori educați decât oportunitățile existente. A achiziționa în centrul orașului (n.r. București) proprietăți sub 1.000 de euro pe mp este sub valoarea de înlocuire”, a mai spus el, menționând că și cu lucrări de renovare, care te pot costa, de exemplu, încă 300 de euro pe mp, locuințele respective pot fi considerate a fi în continuare ocazii bune de investiții.
URMĂREȘTE AICI EDIȚIA DIN OCTOMBRIE A EMISIUNII IMOEXPERT
Un studiu recent întărește spusele sale. Conform rezultatelor acestuia, Bucureștiul se clasează, în prezent, pe locul al treilea în rândul capitalelor europene atunci când vine vorba despre randamentul pe care îl poți obține din investiții imobiliare, orașul fiind devansat doar de Bruxelles și de Sofia.
Potrivit aceluiași studiu elaborat de Imoteca, randamentul pe care îl poți obține în Capitală ajunge, în general, să fie de 5%-7%, chiar mai mare, în funcție de atributele fiecărei proprietăți în parte.
Atenție, însă. Nu te lăsa păcălit de ideea că vei obține venituri pasive dintr-o investiție imobiliară. Deși poți câștiga mai bine decât dintr-un depozit bancar, iar riscurile sunt mai mici față de o investiție antreprenorială, tot trebuie să te implici dacă vrei să ai cele mai bune rezultate.
“Nu există venituri pasive în realitate pentru că de orice lucru trebuie să te ocupi. Da, investiția imobiliară este una care necesită o preocupare destul de mică, dar nu se poate fără niciun fel de preocupare. Trebuie să ai grijă de ea, să verifici ce se întâmplă cu ea, să îi adaugi valoare prin îmbunătățiri”, a declarat Octavian Bădescu.
“Chiar venitul din chirii nu se obține nefăcând nimic”, a mai adăugat acesta, în cadrul emisiunii imoExpert.
Ce criterii iei în considerare când alegi o proprietate pentru investiție?
Dacă îi urmăm exemplul, Bădescu începând să investească în imobiliare în urmă cu 5-6 ani în garsoniere și apartamente situate în blocuri vechi din București, atunci nu trebuie să trecem cu vederea aspectele pe care nu le putem schimba la proprietatea pe care ne gândim să o cumpărăm, precum locația.
Atunci când mergi la vizionare, nu uita să arunci o privire pe geam. “E clar că o vedere bună este apreciată de 100% dintre cumpărători sau chiriași, o vedere mai puțin bună s-ar putea să nu conteze pentru jumătate dintre ei, dar a obține cei mai buni termeni de tranzacționare, fie că e vânzare, fie că e închiriere, presupune să ai absolut toți oamenii interesați de respectiva proprietate. Deci, vederea contează”, a explicat el.
Alte lucruri la care se uită? Intrarea în blocul în care se află locuința, vecinii, mai puțin arhitectura și starea acesteia în interior, având în vedere că aici îți poți pune ulterior amprenta prin lucrări de renovare și modernizare.
În plus, înainte de fiecare investiție, Bădescu spune că își pune următoarea întrebare – “mi-ar face plăcere să locuiesc aici?”.
Cu toate acestea, subliniază el, cel mai important factor pe care trebuie să îl ai în vedere prin prisma investițională rămâne prețul de achiziție.
Citește și: Este bine să cumperi o locuință într-un bloc cu „bulină roșie”? Sfatul specialistului
Citește și: Ai 27.000 de euro pentru o investiție imobiliară în București. Ce opțiuni ai?
Ce nu trebuie să pierzi din vedere în calculul randamentului?
Ai găsit deja o proprietate care crezi că s-ar putea transforma într-o investiție profitabilă pentru tine? Calculează randamentul pe care îl poți obține cu mare atenție, altfel poți să ai mai târziu surprize neplăcute.
Nu uita să iei în considerare, pe lângă prețul efectiv al proprietății, și cheltuieli precum comisionul agenției sau costurile notariale.
Vei dori, cel mai probabil, să faci și o serie de lucrări de renovare în cazul în care optezi pentru o locuință veche. La aceste cheltuieli se adaugă și cele necesare mobilării. Nu uita nici că peste 5-10 ani va trebui să renovezi din nou apartamentul pentru a-i menține aspectul.
“Trebuie să adaugi cât ai plătit întreținere și utilități până l-ai închiriat, după care trebuie să adaugi costul de închiriere – comisionul agenției și așa mai departe. Trebuie să ai în vedere că s-ar putea să ai luni neocupate în care nu ai chirie, dar ai costuri”, a mai explicat Bădescu.
Să nu uităm de asigurări, impozite, iar dacă ai luat un credit pentru a cumpăra locuința respectivă, costul efectiv aferent acestuia.
“Din punctul acesta de vedere, cel puțin pe nivelul dobânzilor din România care nu este mic, a investi în imobiliare cu credit nu este realmente o investiție”, a ținut să sublinieze fondatorul Freedom Group, adăugând că personal a preferat mereu să facă astfel de investiții cu cash.
“Foarte multe calcule trebuie făcute și de aceea este bine să discuți cu un consultant imobiliar”, îi sfătuiește Bădescu pe cei interesați să facă o investiție.
Poți afla mai multe detalii despre calculul randamentului și despre perioada de amortizare a investiției din Ghidul Cumpărătorului în scop investițional.
Închiriere pe termen lung vs regim hotelier
Odată realizată investiția, proprietarul trebuie să se gândească bine dacă vrea să închirieze locuința pe termen lung și să se implice direct în găsirea celui mai potrivit chiriaș sau dacă vrea să o închirieze în regim hotelier, prin platforme precum Airbnb sau Booking. Dacă alege cea de-a doua variantă, el este motivat, cel mai probabil, de ideea că astfel ar putea să obțină randamente mai bune. Depinde însă cum îți calculezi randamentul, atenționează Bădescu.
“În mod normal, trebuie să ne raportăm pe comparabile la randamentului capitalului – cât m-a costat proprietatea, cu toate costurile incluse, după aceea cât aș obține pe chirie pe termen lung. Când vine cineva și vinde en detail, cu ziua sau cu săptămâna, atunci el are niște costuri de management și trebuie ca profitul să includă aceste costuri și să rămână și un profit suplimentar”, a explicat fondatorul Freedom Group Real Estate.
“Acest lucru să știți că nu este chiar lesne de făcut”, a mai spus el, invitat în platoul imoExpert, adăugând că, la final, după ce pui poate costurile pe hârtie vei observa că “randamentul tot cam același este, indiferent dacă închiriezi locuința în regim hotelier sau pe termen lung”.
AFLĂ CE ALTE SUBIECTE S-AU DEZBĂTUT ÎN CADRUL EMISIUNII IMOEXPERT
