Șocurile, inclusiv economice, lasă urme: discuțiile (și speculațiile!) cu privire la iminența unei noi crize imobiliare continuă și în 2019.
Anul trecut a adeverit estimările cu privire la încetinirea ritmului de creștere a pieței rezidențiale autohtone, atât în ceea ce privește prețurile locuințelor, cât și volumul de tranzacții. Cel puțin deocamdată, tendința pare a se menține și în 2019 – este semnificativ faptul că, la finele lunii februarie, suma medie solicitată pentru un apartament la nivel național era, potrivit Indicelui Imobiliare.ro, cu doar 3% mai mare decât în perioada similară a lui 2018.
Citește și:
Februarie 2019: Prețurile apartamentelor, cu doar 3% mai mari decât în urmă cu 12 luni!
Cum au mers tranzacțiile imobiliare în 2018
«Criză» sau «corecție»?
După câțiva ani de creșteri de preț susținute (din a doua jumătate a lui 2014 încoace), situația actuală alimentează, din nou, temerile cu privire la declanșarea unei noi crize imobiliare. Aceasta a fost, de altfel, una dintre temele abordate în cadrul ediției naționale a Clubului Profesioniștilor în Imobiliare, ediție ce a marcat împlinirea a zece ani de existență a CPI. Părerile jucătorilor din piață cu privire la viitorul imediat al rezidențialului autohton au fost optimiste per ansamblu – chiar dacă nuanțate pe alocuri.
„Astăzi se discută foarte mult despre o eventuală criză, eu i-aș spune mai degrabă corecție – oricum ar fi, este firesc ca piața să fie vie, iar cum în ultimii ani am avut creșteri constante, să vină și momente în care piața stagnează, în care poate chiar să scadă.”
David Grigorescu, președintele Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România (APAIR)
Stocul de locuințe noi, la 10% din necesar
Principalul contraargument cu privire la iminența unei noi crize – în adevăratul sens al cuvântului! – este dat de factorul cerere – înțeleasă atât ca necesar locativ (la nivelul marilor orașe, dar nu numai), cât și ca cerere solvabilă. „Personal, sunt optimist în ceea ce privește piața imobiliară, pentru că cerere există, nevoia de locuințe noi (și mai vechi) este foarte mare”, spune David Grigorescu, președintele Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România (APAIR). Luând exemplul Timișoarei, Marius Șchiopotă, reprezentantul agenției locale Hitch&Mosher, estimează că, proporțional cu alte orașe europene, populația ar avea nevoie de aproximativ 100.000 de unități locative noi. În capitala Banatului există, însă, un stoc locativ nou de doar circa 10.000 de unități (incluzând aici locuințele ce ar urma să fie livrate anul acesta, dacă lucrurile merg bine, iar dezvoltatorii reușesc să-și ducă planurile la bun sfârșit).
„Pentru mine, lucrurile ori cresc, ori scad. Dacă am +3% sau +1,5% în București, înseamnă că este o creștere. Piața, cifrele arată că este loc în continuare de foarte mare creștere. Dacă mă uit la faptul că față de momentul de vârf din 2008 suntem la 31% creștere, înseamnă că este în continuare loc să facem treabă.”
Daniel Tudor, fondator The Concept
Locuințele noi se vând off-plan
Că cererea – solvabilă, de data aceasta – se află la un nivel ridicat este dovedit și de ritmul alert al vânzărilor de locuințe noi, multe dintre acestea fiind contractate înainte de terminarea construcției sau chiar din faza de proiect. „În momentul de față, pe zona centrală și semicentrală (din Brașov, n.red.), nu avem ce livra. 90% din proiectele care se fac în Brașov se vând off-plan sau în stadii intermediare”, spune Răzvan Caliță, de la agenția Coldwell Banker Alpin. „Tot ce înseamnă proiect nou în cea mai mare parte se vinde off-plan. Este foarte clar că suntem într-o zonă a pieței în care lucrurile nu vor descrește. Dacă stăm să calculăm câți oameni se căsătoresc în fiecare an sau câți oameni divorțează în fiecare an, întotdeauna va fi nevoie de spațiu locativ nou”, completează Andreea Parti, RE/MAX Choice Timișoara.
Prețul locuințelor noi depinde de costul de construcție
În ceea ce privește evoluția prețurilor locuințelor noi în perioada imediat următoare, Ciprian Iovu, reprezentantul agenției ieșene Inter Imobiliare, recunoaște că în piață se simte, într-adevăr, o temperare a creșterii față de anii trecuți. Acesta se arată însă neîncrezător în posibilitatea ca prețurile să intre pe o tendință descendentă. „Atât timp cât apar multe proiecte, iar prețul pe metru pătrat nu prea are cum să scadă foarte mult, pentru că mai este și un cost de construire, nu prea văd cum ar putea fi o criză așa de mare (…) ca lumea să aștepte să mai scadă prețul ca să facă o achiziție ulterioară. Mai ales că, cel puțin în Iași, un apartament, dacă apare la un raport calitate-preț foarte bun, se vinde imediat, adică și cu, și fără criză”, explică acesta.
„Ce criză? Colcăie piața de clienți. O perioadă mai bună de dezvoltare imobiliară n-am cunoscut în ultimii 16 ani, de când sunt eu în această industrie. Ce criză să vină în momentul de față, când avem clienți nesunați?”
Cătălin Priscorniță, CEO Blitz Imobiliare (Cluj)
O piață totuși sensibilă
Deși perspectivele rezidențialului autohton sunt, după cum am văzut, optimiste pentru jucătorii din piață, se impun totuși câteva nuanțări. David Grigorescu, președintele APAIR, consideră că piața din România este foarte sensibilă la influențe precum scăderea gradului de îndatorare, creșterea euro sau a ROBOR. La asemenea schimbări, cumpărătorul de pe piața rezidențială face, de regulă, un pas înapoi – vrea să știe ce se întâmplă, unde se oprește euro, câți bani mai poate lua de la bancă, așteaptă un timp pentru a vedea ce se întâmplă, dacă scad sau nu prețurile. Tocmai această sensibilitate face ca numărul de tranzacții să scadă în anumite perioade.
„N-aș vrea să vă spun dacă urmează o criză sau nu, cred că niciunul dintre noi nu este în măsură să facă acest lucru, cred totuși că o corecție în perspectiva următorilor trei-patru ani va fi pe piață, indiferent de cât optimism abordăm astăzi.”
Marius Șchiopotă, Hitch&Mosher Timișoara
Paul
Cursul RON / EURO ; Inflatia in crestere ; Guvernul nostru care face tampenii mari ; Alegerile din perioadele care urmeaza ; Preturile in crestere continua in ultimii ani – sunt toti factori care cu siguranta vor duce la scaderi. Eu urmaresc de mai bine de 1 an proprietati si am observat ca in ultimele 2 -3 luni la multe din ele preturile au inceput sa scada. Nu cred ca stie cineva daca va veni sau nu o criza, dar cu siguranta o corectie a preturilor urmeaza.
Cum să cumperi un apartament nou cu 15-25% mai ieftin – Ştiri imobiliare, Ştirea zilei – ImoExpert
[…] nu doar în București, cât și în marile centre regionale – așa au arătat, în cadrul ediției naționale a Clubului Profesioniștilor în Imobiliare (CPI), reprezentanții mai multor agenții imobiliare din […]
Anonnanim
Erm, ce va asteptati sa zica un site al carui scop este sa fie utilizat pentru a vinde apartamente? Sa isi saboteze singur afacerea?
Tudor
” Cei care nu aud tobele razboiului, sunt surzi “
tiberiu
cifre si realitati de necontestat :
0. – se pleaca in continuare in ritm sustinut din tara …din toata tara ! inclusiv din Bucuresti /Brasov /Cluj = afecteaza negativ vanzarile
1. natalitatea scade / scade si nr de casatorii = afecteaza negativ vanzarile
2. populatia imbatraneste …. – multi dintre parintii si bunicii nostri – fie se vor restrange de la 3-4 camere la 1-2! sau vor pleca spre o casuta la tara / sau langa oras – sau se muta in cimitir ! = oferta mai mare in piata imobiliara
3. cererea de care vorbiti …sutele de mii de familii care vor cumpara dezvoltarile rezidentiale ….oare unde locuiesc in acest moment? in favellas ? in grote ? in baraci ? sau de fapt la randul lor vor scoate la vanzare in piata garsoniera sau 2 sau 3 sau 4 camere ca sa faca un upgrade ? Ok ..fie …o sa argumentati ca: …..stau cu chirie ..! atunci o sa fie presiune pe piata inchirierilor … Cele 2 piete vanzare/ inchiriere sunt legate ca si vaselor comunicante ! Din piata chiriilor tot la vanzare vor ajunge locuintele respective !
Sau scad chiriile si veniturile aduse “investitorilor” = nu o sa mai fie atractiv pt baietii care cumpara o scara intreaga de bloc ca sa il scoata apoi la inchiriere !
4. abia din 31 martie 2019 se va simti in piata impactul (negativ) al noului plafon de creditare de la BNR – asta deoarece dosarele aprobate in oct – nov -dec 2018 … se vad in piata la cumparare in ian / feb / martie 2019!
5. a crescut Euro … evident trebuie sa mai vii cu ceva bani de acasa ca sa acoperi diferenta de curs valutar !
6. perspectivele economice pe termen scurt sunt mediocre pentru Romania ..an electoral …etc nu justifica nici pe departe falsul optimism afisat de dezvoltatorii imobiliari
7. ciclul economic mondial de crestere este la un maxim istoric: pe plus de 10 -11 ani ! Criza o sa vina mai cert si mai repede decat cutremurul
8. stocul/oferta de locuinte nevandute creste ! Sunt din ce in ce mai multe oferte si promotii si ansambluri rezidentiale noi ..nu mai putine !! E suficient sa dai like pe facebook la reclamele pt imobiliare si apoi o sa fii coplesit in feed numai de oferte imobiliare – care de care mai diverse !
9. preturile au crescut constant =impactul in piata : au scazut vanzarile ! 2015 -2016 …recorduri de vanzari la un nivel de pret cu 20 -30% mai mic decat cel de acum !!
– sa sustii ca …piata este consolidata si vor creste preturile si vanzarile in continuare e o mare gogmanie .Da -corect – pot creste preturile oricat la proiecte superlux -de nisa pt nouveau riche . dar per ansamblul pietei ..nu mai e loc !
9. ancpi.ro – are in meniu: statistici ! intrati acolo fiecare pe regiunea de interes. culegeti datele lunar pe ultimii 2 ani – aruncati-le intr-un xcel si judecati singuri trendul pietei . Cateva exemple pt Bucuresti vanzari apartamente :
Dec 2018 – 2750 vs 3373 Dec 2017
Ian 2019 : 1619 .vs 2070 Ian 2017
Feb 2019 : 2457 vs 3094 Feb 2017
eu vad un minus constant – o scadere a vanzarilor de 20% yty
Interesant de urmarit este si numarul de locuinte nou receptionate vs vanzari . Adica ce intra pe piata gata de vanzare sau de locuit : in Bucuresti – intre 1600 si 2800 case + apartamente ) lunar ! Tineti cont ca cifrele cu vanzarile includ toate tranzactiile inclusiv locuinte din fondul vechi ! Indrazanesc sa afirm cu nu se vinde intr-o luna tot ce se receptioneaza ! Adica stocul creste. ..se rostogolesc de la o luna la alta .Chiar mai credeti povestile cu “ultimul apartament disponbil!!”???
10. nu in ultimul rand – s-au schimbat conditiile de creditare si la prima casa .
In 2 luni ne lamurim daca trendul descendent al vanzarilor se va metine sau ies urzicile si o sa avem bani de apartamente din nou !
The Blizzard
Nimeni nu contesta ca nu ar exista cerere. Exista apartamente de 2 camere in Rahova in care locuiesc 7 persoane. Problema este ca puterea de cumparare a acestor persoane este extrem de redusa iar solvabilitatea lor in fata bancilor este zero. Ok. Avem cerere. Asta inseamna ca se tranzactioneaza? Nu.
Eu vreau sa cumpar o casa de 3 ani. Si sunt o “rara avis”. Am sold credite la banci zero si vreau sa cumpar cu banii jos fara imprumut (din economii). Vad aceleasi proprietati de 3 ani CARE NU SE VAND ! Preturile cresc (urmeaza “trendul” pietei !) dar casele NU SE VAND!
Dobanzile sunt pe crestere, cursul RON/EUR la fel (pretul proprietatilor este in EUR – veniturile in RON). BNR innaspreste conditiile de creditare.
Concluzie personala: Pregati-va de o corectie majora!
Catalin Marian
Am doar in familie 2 persoane (rude) pe care le-am sfatuit in 2008 sa nu se arunce cu capul inainte, si iata ca platesc si in ziua de azi mai mult decit cu varf si indesat, plus nervi tociti la maxim si par alb in cap.
Luati aminte ce si cind si cu cit cumparati, veti avea multe regrete mai tarziu daca nu va socotiti de 3 ori inainte de a va arunca.
Asta ar fi sfatul meu, acum inainte de noua criza economica, nu financiara, de data asta!
circotasu’
Daca “Stocul de locuințe noi, la 10% din necesar” de ce sunt peste tot: “De Vanzare”???? Sunt scumpe!!!!
GC
Sigur dom’le, nu vine nici o criza, nici o corectie, nimic ! Cumparati repede ca se scumpesc !
Am si eu de vanzare un apt. in vila in Dorobanti. 2500 Euro / mp util.
Grabiti-va !