Valoarea terenurilor tranzactionate in Bucuresti a scazut anul trecut cu 90%, comparativ cu anul anterior, chiar daca preturile au ajuns foarte aproape de nivelul inregistrat in 2006, potrivit raportului de piata realizat de Colliers International si preluat de NewsIn.
“Dupa noua luni de stagnare, piata de terenuri din Bucuresti a inceput sa dea semne de revigorare catre sfarsitul anului 2009.
In ciuda ajustarii substantiale a preturilor, care au ajuns foarte aproape de nivelul inregistrat in 2006, valoarea terenurilor tranzactionate a atins cu greu 10% din valoarea inregistrata in 2008.
Cu toate acestea, evolutia din ultimele luni ne fac increzatori ca vom asista la o schimbare pozitiva pe piata in anul care tocmai a inceput.
Ne asteptam ca prima parte a anului 2010 sa ramana dominata de cautarea de proprietati “distressed” care au fost relativ rare pe piata in 2009.
Tot in primul semestru ne asteptam ca bancile sa clarifice daca vor proceda la executarea creditelor neperformante intr-o proportie mai mare decat in 2009, incluzand si proprietatile bune, in locatii cu potential de dezvoltare”, se arata in raport.
In ceea ce priveste cererea pentru terenuri, aceasta a fost diminuata pe tot parcursul anului trecut.
“Scaderea abrupta pe pietele utilizatorilor finali (rezidentiali, birouri, spatii comerciale, spatii industriale) combinata cu teama unei potentiale amplificari a crizei economice a determinat investitorii sa fie extrem de prudenti in ceea ce priveste achizitia de proprietati.
Lipsa finantarii din partea bancilor pentru achizitionarea de terenuri a fost un alt factor fundamental care a contribuit decisiv la scaderea dramatica a achizitiilor”, se arata in raportul Colliers.
Anul trecut, cei mai activi cumparatori au fost retalierii mari, in special retelele de tip discount, cum ar fi Plus Discount, Penny Market, si magazinele do-it-yourself (BauMax), care si-au continuat strategia de expansiune la nivel national. De asemenea, o alta sursa a venit din partea persoanelor fizice care au dispus de lichiditati si au cautat proprietati bune la preturi foarte reduse.
“Chiar si unii dezvoltatori au ales sa foloseasca surplusul de lichiditati pentru a beneficia de pe urma oportunitatilor aparute in aceasta perioada, in detrimentul continuarii proiectelor care se aflau deja in derulare si care s-au dovedit dificil de vandut sau inchiriat.
Cel mai relevant este achizitia de catre Liebrecht&Wood a aproximativ 60 de hectare de teren pentru dezvoltari comerciale localizate la iesirile din Bucuresti, contra sumei de 30 de milioane de euro”, potrivit Colliers.
Un motiv de ingrijorare pentru potentialii cumparatori l-a reprezentat, potrivit Colliers, modificarile aduse Legii Urbanismului, care au intrat in vigoare la 1 octombrie, deoarece unii investitori au conditionat achizitiile de terenuri de obtinerea autorizatiilor de constructie, protejandu-se astfel impotriva riscului de a obtine coeficienti urbanistici cu valori sub cele asteptate.
Anul trecut, dezvoltatorii au oprit constructia si chiar au scos la vanzare portofolii mari de terenuri, majoritatea incluzand credite ipotecare, pe fondul dificultatilor pe care le-au intampinat in obtinerea finantarii pentru proiecte din cauza conditiilor foarte stricte impuse de banci: 40-60% fonduri proprii; 40-50% pre-inchirieri pentru proiecte de birouri; 50-60% pre-inchirieri pentru centre comerciale si minumim 30% pentru apartamente vandute off-plan.
“Astfel, dezvoltatorii au cautat investitori care sa achizitioneze terenurile prin preluarea imprumuturilor atasate sau sa accepte un acord de tip joint-venture in care sa aduca capital propriu pentru dezvoltare. Totusi, in majoritatea cazurilor, creditele ipotecare au depasit pretul pe care potentialii investitori au fost dispusi sa-l plateasca pentru proprietatile in cauza”, se mai arata in raportul Colliers.
Anul trecut nu a fost scutit de falimente, un exemplu in acest sens fiind EFG Crevedia Development, societatea care detinea aproximativ 124 de hectare de teren in Buftea.
In acest caz, terenurile au fost vandute de lichidator pentru numai 25% din pretul asteptat initial.
In ceea ce priveste preturile cerute de proprietari pentru terenurile situate in Bucuresti, acestea au scazut anul trecut in medie cu 40-60% de la nivelurile inregistrate in perioada de varf. Insa, nu toti proprietarii au acceptat noile conditii de piata si au existat cazuri in care proprietati similare au fost oferite spre vanzare la preturi semnificativ diferite.
“Scaderea pretului a variat semnificativ, in functie de tipul de cumparator implicat in tranzactie.
In timp ce companiile care doreau sa cumpere pentru dezvoltarea de proiecte pentru uzul propriu si retailerii au acceptat reduceri de pret de 50%, investitorii au dat dovada de un comportament oportunist, fiind dispusi sa achizitioneze terenuri doar la 20-30% din pretul pe care l-ar fi patit in perioada 2007-2008″, potrivit Colliers.
Pretul mediu cerut la vanzarea terenurilor in Bucuresti a fost de 1.500-2.500 euro/mp in centru (Aviatorilor, Dorobanti, Romana, Universitate, Unirii), 500-800 euro/mp in semi-centru (Baneasa, Crangasi, Progresului, Vacaresti, Mihai Bravu, Colentina) si 200-400 euro/mp la periferie (Sisesti, Pipera, Ghencea, Berceani, Pantelimon).
Articol preluat de pe bloombiz.ro
