„Visul american” pentru o casă la curte: viziunea unui antreprenor român care a visat de mic să urmeze exemplul vestic

Până acum, zonele mărginașe ale Capitalei (și altor mari orașe) au atras cu precădere proiecte mici sau în regie proprie.
Deși au trecut 25 de ani de la Revoluție, construcția de case a prins foarte puțin avânt în România, este de părere Dragoș Cincă (foto) – antreprenor român cunoscut pentru fondarea companiei IT Flamingo, care și-a luat „inima-n dinți” pentru a porni pe calea imobiliarelor. Acest sector s-a dezvoltat chiar mai puțin chiar decât cel al apartamentelor (despre care nu se poate spune oricum că a beneficiat de o dezvoltare tocmai… fulminantă, raportat la nevoia locativă n.red.). Exact asta arată și structura tranzacțiilor cu locuințe: la nivelul Capitalei, spre exemplu, casele reprezintă doar 10% din totalul vânzărilor, estimează omul de afaceri.

Ce s-a dezvoltat până acum pe acest segment au fost, în mare, proiecte în regie proprie: dovadă că dorința românilor de a locui la curte – și, mai mult decât atât, de a-și construi „casa visurilor” – este cât se poate de reală. Așa se și explică interesul pentru achizițiile de terenuri la marginea marilor orașe, acolo unde există potențial rezidențial. Dezavantajul unor asemenea zone ar fi absența unui plan centralizat și coerent de dezvoltare, crede Cincă.

60 de hectare, cumulate din 500 de parcele
Spre comparație, zonele mărginașe ale marilor metropole occidentale sunt structurate ca adevărate „cartiere” rezidențiale, ce oferă locuitorilor infrastructura și facilitățile de care au nevoie pentru un trai civilizat. „De când eram mic și vedeam în filmele americane proiectele de construcție a suburbiilor lor am zis că o să ajung să fac și eu într-o zi așa ceva”, mărturisește românul. Pași concreți în această direcție a început să facă încă de când activa în domeniul IT. Prin anul 2000 a început să cumpere terenuri în nordul Capitalei, pe care apoi le-a comasat (practică foarte obișnuită pentru o piață încă nedezvoltată). După vreo trei ani și 500 de astfel de achiziții, a ajuns la o suprafață de circa 60 de hectare în Corbeanca.

Ideea de a face profit din simpla creștere a valorii terenului acumulat nu l-a atras – chiar înainte de recesiune, se gândea la construcția unui amplu cartier de case, după model occidental. Voia să folosească inclusiv tehnologia americană de construcție (pe structură metalică sau din lemn, din elemente prefabricate, n.red.). Pentru a testa acest concept pe piața locală, a dezvoltat în Corbeanca două proiecte-pilot, ce formează în prezent o comunitate de 30 de case (foto): Flamingo Garden 1, în 2007, și Flamingo Garden 2, în 2008.

2014, semnalul pentru revenirea pieței
Dezvoltarea proiectului a fost, în mod firesc, amânată de criză – însă omul de afaceri a refuzat să se supună și el acestei „hibernări forțate”. „După ce m-am lăsat de calculatoare, am călătorit destul de mult și am stat șapte ani în Londra (2007-2014, n.red.). Am avut acces la informații care în România nu prea sunt”, povestește. În acest răstimp, s-a întors din când în când în țară să ia „pulsul” pieței, în căutarea momentului oportun pentru a trece la acțiune. Semnalul a venit anul trecut, când a simțit, în sfârșit, că e vremea să-și scoată visul „de la naftalină”. Așa a luat naștere conceptul din spatele Flamingo Park (numit astfel în amintirea businessului care l-a consacrat): un complex proiectat să ajungă la circa 1.000 de case, deservite de infrastructură și facilități. În opinia lui Cincă, astfel de ansambluri rezidențiale de amploare, realizate profesionist, sunt puține pe piața autohtonă – chiar și în preajma Capitalei. „Pentru noi, piața e foarte bună, e la început, concurența e foarte mare, ca număr de competitori, având în vedere că fiecare își construiește singur”, punctează, cu umor, antreprenorul.

Achizițiile de „pe hârtie”, o soluție și pentru români?
Un alt fenomen popular în Statele Unite este achiziția unei case off-plan („pe hârtie”, înaintea de începerea construcției, n.red.). Omul de afaceri consideră că și piața românească începe să fie deschisă la această idee – fapt pentru care și intenționează să o aplice în proiectul din Corbeanca. Principalul avantaj al acestei soluții constă în posibilitatea personalizării produsului imobiliar în funcție de cerințele și nevoile concrete ale cumpărătorului. Acesta are astfel de putere de decizie asupra unor caracteristici cu „bătaie” pe termen lung, precum: amplasarea exactă a terenului, tipul de casă, suprafața, compartimentarea, amenajarea interioară etc.

Ca modalitate de finanțare, cei interesați de o achiziție „off-plan” nu pot opta pentru un produs ipotecar clasic (întrucât acesta ar presupune ca locuința să fie deja finalizată). Variante există – printre care și posibilitatea de plată în rate la dezvoltator. O altă soluție propusă de reprezentanții Flamingo Park este însă una populară în alte țări și disponibilă (chiar dacă nu atât de practicată) și pe piața financiară românească: creditul de construcții. Pentru a accesa un astfel de împrumut, beneficiarul trebuie să plătească un avans similar cu cel perceput pentru ipotecarele standard, respectiv 15% din prețul final al locuinței, restul fiind acoperit de către bancă (la o dobândă de circa 5,5%). Practic, după ce clientul își alege terenul și proiectul de casă, banca transferă banii dezvoltatorului în tranșe, pe măsura evoluției lucrărilor de construcție. Un avantaj pentru client ar fi faptul că, până la finalizarea construcției, ratele îi vor fi raportate nu la suma totală împrumutată, ci la cuantumul virat de finanțator până la momentul respectiv, explică Valentin Ghioca, consultantul pe vânzări și creditare al Flamingo Park. Acest tip de credit are un risc scăzut, precizează Dragoș Cincă, tocmai pentru că banca trebuie să verifice fiecare etapă a dezvoltării.

Deschidere pentru cei care vor construcții din zidărie
În cadrul complexului sunt disponibile spre achiziție nouă tipuri de vile (lipite sau individuale) construite pe sistem american, cu prețuri cuprinse între 50.000 de euro și 139.000 de euro. Dragoș Cincă precizează însă că există flexibilitate pentru cei care vor să folosească propriul lor proiect de casă, ca și pentru aceia care își doresc o construcție „tradițională”, din zidărie.

Construcția primei etape din ansamblul Flamingo Park va începe luna viitoare. Aceasta va cuprinde 150 de case, se va întinde pe un teren de circa 10 hectare și va necesita, potrivit estimărilor inițiale, o investiție de circa 10 milioane de euro. Circa 15% dintre unitățile locative aferente acestei faze de construcție au fost deja precontractate, unii beneficiari apelând chiar la varianta creditului de construcții. Pentru 2015, reprezentanții companiei au în plan, în funcție de evoluția vânzărilor, ridicarea a (nu mai mult de) 40 de case.

În momentul de față, casele din Flamingo Park beneficiază, practic, de o reducere de preț de 10%, tocmai pentru că proiectul este încă în faza de off-plan, explică Dragoș Cincă. Pentru anul viitor însă, după finalizarea primelor 40 de case, compania are în vedere o majorare a valorilor de achiziție. Creșterea prețurilor odată cu gradul de dezvoltare a unei zone rezidențiale este un principiu firesc în imobiliare (ce se aplică nu doar în cazul proiectelor noi), conchide omul de afaceri.