Episodul 1: Ce randament îți aduce achiziția unui apartament pentru închiriere?

Nu întotdeauna zonele cel mai bine cotate promit și cele mai bune rezultate!

În 2014 a devenit tot mai evidentă revenirea interesului pentru cumpărarea de locuințe în scop investițional. Cum poate fi cântărită însă, din perspectiva unui client aflat poate la prima „mutare” de acest gen, gradul de atractivitate a unei anumite proprietăți?

Citește și: Românii cu bani, din nou interesați să investească în locuințe! Ce fel de proprietăți caută

Pentru a răspunde la această întrebare, Imobiliare.ro prezintă, pe baza datelor furnizate de platforma Analize Imobiliare, o comparație între randamentele oferite de achiziția unui apartament în diferite zone ale Capitalei. Studiul raportează prețurile medii solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare la nivelul mediu al chiriilor practicate în zonele respective.

Citește și: Cum poți obține mai mult profit: să-ți ții banii la bancă sau în imobiliare?

În zona de centru-nord a Capitalei (ce cuprinde subzonele Aviației, Băneasa, Dorobanți, Floreasca, Herăstrău, Kiseleff, Aviatorilor), un apartament cu două camere are un preț mediu cerut de 69.100 de euro, în vreme ce chiria pe acest segment ajunge la circa 410 euro pe lună. Randamentul unei asemenea achiziții ar fi de aproximativ 7,1% pe an, iar investiția ar putea fi recuperată în circa 14 ani. La un preț de 101.100 de euro și o chirie medie de 710 euro pe lună, un apartament cu trei camere ar aduce un yield de 8,4% pe an și o perioadă de amortizare de 11 ani și circa zece luni.

În zona centrală (Unirii, Victoriei, Universitate, Romană, Cotroceni, Dacia), prețul mediu solicitat pentru o garsonieră este de 41.200 de euro, iar chiria se situează la 250 de euro – valori ce echivalează cu un randament de aproape 7,3% și un interval de recuperare a investiției de 13 ani și aproape nouă luni. Pentru o locuință bicamerală (scoasă la vânzare cu 76.200 de euro și la închiriere cu 400 de euro pe lună), nivelul yield-ului ajunge la circa 6,3%, iar perioada de amortizare la 15 ani și peste zece luni. Luând în considerare un preț mediu de 101.700 de euro, raportat la o chirie de 520 de euro pe lună, un apartament cu trei camere în zona centrală ajunge la un randament de circa 6,1%, ceea ce ar face ca investiția să fie recuperată în 16 ani și peste trei luni.

În zona semicentrală a Capitalei (1 Mai, 13 Septembrie, Dristor, Moșilor, Ștefan cel Mare, Mihai Bravu, Tineretului, Vitan Nou), o garsonieră costă, în medie, 38.500 de euro, iar chiria ajunge la 240 de euro pe lună; achiziția unei astfel de proprietăți ar aduce un randament de aproape 7,5% pe an și ar putea fi amortizată în 13 ani și peste patru luni. La un preț mediu de 59.900 de euro și o chirie de 320 de euro pe lună, un apartament cu două camere ar oferi un yield de 6,4% și o perioadă de recuperare a investiției de 15 ani și peste șapte luni. Un randament de 6,2% ar fi generat de o locuință tricamerală, în condițiile unui preț mediu de 75.400 de euro, față de o chirie de 390 de euro pe lună; o astfel de achiziție ar putea fi amortizată în 16 ani și circa o lună de zile.

În așa-numitele „cartiere” din sectorul 1 (Bucureștii Noi, Griviței, Gara de Nord), prețul solicitat pentru un apartament cu două camere este de 45.500 de euro, iar chiria ajunge la 300 de euro pe lună; o asemenea achiziție promite un randament de 7,9% și o perioadă de amortizare de 12 ani și aproape opt luni. Scoasă la vânzare cu 57.100 de euro și la închiriere cu 380 de euro pe lună, o unitate locativă cu trei camere oferă un yield de aproape 8% (7,98%), investiția putând fi recuperată în 12 ani și circa șase luni.

În sectorul 2, cartierele Tei, Colentina și Pantelimon, cumpărarea unei garsoniere cu 31.800 de euro (în condițiile unei chirii medii de 210 euro pe lună) ar oferi un randament de 7,9% pe lună și o perioadă de amortizare de 12 ani și peste șapte luni. Pe de altă parte, din achiziția unui apartament bicameral (la un preț de 49.100 de euro) ar rezulta, la o chirie de 280 de euro pe lună, un yield de 6,8% pe an și o durată de recuperare de 14 ani și peste șapte luni. La un preț de 61.900 de euro și o chirie de 340 de euro pe lună pentru o locuință cu trei camere, randamentul ar fi de aproximativ 6,6% pe an, iar perioada de amortizare de 15 ani și circa două luni.

În sectorul 3 (Titan, Balta Albă, Vitan), datele Analize Imobiliare arată că prețul mediu solicitat pentru o garsonieră este de 33.000 de euro, raportat la o chirie medie de 200 de euro pe lună; randamentul oferit de o asemenea proprietate ar fi de 7,2% pe an, iar investiția ar fi recuperată în 13 ani și nouă luni. În aceleași zone, un apartament cu două camere – disponibil spre vânzare cu 49.000 de euro și spre închiriere cu 280 de euro pe lună – ar aduce un yield de 6,8% și o perioadă de amortizare de 14 ani și șapte luni. La un preț de 61.500 de euro și o chirie de 330 de euro pe lună, o locuință tricamerală ar aduce un randament de 6,4% pe an și o durată de recuperare a investiției de 15 ani și peste șase luni.

În cartierele din sectorul 4 (Berceni, Giurgiului), achiziția unei garsoniere (cu o medie de 30.100 de euro, față de chiria lunară de 200 de euro) ar aduce un yield de aproape 8% pe an (7,97%), iar achiziția ar fi amortizată în 12 ani și peste șase luni. La o valoare medie de listare de 46.000 de euro și o chirie de 250 de euro pe lună, un apartament cu două camere ar oferi un randament de 6,5% și o perioadă de recuperare de 15 ani și patru luni. În condițiile unui preț de 61.400 de euro și unei chirii de 300 de euro pe lună, un apartament cu trei camere ajunge la un yield de 5,86% pe an, iar durata de amortizare este de peste 17 ani.

În sectorul 5 (Rahova, Ferentari, Ghencea), achiziția unui apartament cu două camere ar aduce un randament de circa 7,6%, după cum rezultă raportând chiria pe acest segment (250 de euro pe lună) la prețul mediu solicitat de proprietari (39.300 de euro); o asemenea investiție ar putea fi recuperată în circa 13 ani. Luând în calcul un preț de 53.900 de euro și o chirie de 310 euro pe lună, un apartament cu trei camere ar oferi un yield de 6,9% și o durată de amortizare a investiției de 14 ani și aproape șase luni.

În cartierele din sectorul 6 (Crângași, Drumul Taberei, Giulești, Militari), o garsonieră poate fi achiziționată, în medie, cu 31.000 de euro, în vreme ce chiria ajunge la 220 de euro pe lună; randamentul oferit de o asemenea proprietate se ridică la 8,5% pe an, iar perioada de amortizare ajunge la 11 ani și circa nouă luni. La un preț de 46.400 de euro și o chirie de 270 de euro pe lună, yield-ul generat de un apartament bicameral ar fi de aproape 7% (6,98%), iar valoarea achiziției ar fi recuperată în 14 ani și circa patru luni. Dacă o locuință tricamerală este cumpărată cu 57.900 de euro și apoi închiriată cu 330 de euro pe lună, randamentul ar ajunge la 6,8% pe an, iar investiția ar fi recuperată în 14 ani și peste șapte luni.