Prețul „corect”, primul pas spre o tranzacție reușită. De unde știi cât „face” proprietatea ta

Gradul scăzut de transparență reprezintă una dintre problemele majore din rezidențialul autohton.

În actualele condiții de piață, poziționarea prețului cerut – bazată pe o evaluare corectă a proprietății – este un pas crucial în vânzarea acesteia. Gradul scăzut de transparență și dificultatea de a obține date despre imobilele disponibile spre vânzare și cele tranzacționate reprezintă însă o problemă majoră a segmentului rezidențial autohton; aceasta este resimțită atât de către cumpărători și vânzători, cât și de către agenți imobiliari, evaluatori și chiar instituții bancare.

Un studiu realizat de echipa Analize Imobiliare la care au participat companii de evaluare (membre ale Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România – ANEVAR) relevă această situație. Astfel, 82% dintre respondenți consideră că lipsa datelor despre tranzacții reprezintă un obstacol în activitatea lor, în vreme ce 56% sunt de părere că timpul necesar pentru colectarea și analiza datelor este mare, comparativ cu restul activităților implicate în procesul de evaluare.

Citește și: În căutarea prețului corect: mit sau realitate?

O aplicație online, ce ia în calcul prețuri cerute, dar și de tranzacționare
Ca răspuns la această situație a pieței, echipa din spatele platformei Analize Imobiliare a dezvoltat un sistem online de evaluare a proprietăților imobiliare (apartamente, case/vile și terenuri). Aplicația Analize Imobiliare folosește baza de date Imobiliare.ro și are în spate algoritmi statistici de analiză a datelor si de selectare a celor mai bune proprietăți comparabile pentru imobilul de evaluat (ca localizare, suprafață, an de construcție etc.), în funcție de gradul de similaritate, furnizând apoi o estimare a valorii de piață sau, după caz, o sumă recomandată de vânzare. Un aspect important este că sistemul se raportează nu doar la prețurile cerute de către vânzători, ci și la valori efective de tranzacționare. „Aveam rapoartele pentru analizele de piață și indicii cu evoluția prețurilor proprietăților rezidențiale, care sunt comunicate constant către media și utilizate de bănci și agenții imobiliare. În mod firesc, pasul următor a fost să dezvoltăm aplicații online pentru analiza pieței și evaluarea proprietăților imobiliare”, subliniază Dorel Niță, coordonatorul Analize Imobiliare și managerul proiectului.

Utilizarea de către agenți are ca scop accelerarea vânzării
Sistemul va fi disponibil în trei variante personalizate, adresate unor segmente de piață specifice. Astfel, Analiza Comparativă de Piață (ACP), dedicată agenților imobiliari, oferă, pentru proprietatea luată în calcul, atât o recomandare pentru prețul de listare, cât și o estimare a valorii finale de tranzacționare. ACP este folosit la poziționarea corectă a proprietăților în piață, scopul fiind accelerarea vânzării. Soluția de Evaluare a Proprietăților Imobiliare (EPI) este adaptată nevoilor evaluatorilor ANEVAR și folosește metoda comparațiilor directe pentru a furniza, în final, valoarea de piață a unui imobil. EPI simplifică activitatea de analiză a pieței, furnizând cele mai bune comparabile pentru proprietatea de evaluat și stabilind cu rigoare elementele de comparație și corecțiile în grilă. O altă aplicație, dedicată atât evaluatorilor, cât și instituțiilor financiar-bancare, este Evaluarea Automată a Proprietăților Imobiliare (AVM); aceasta constituie un instrument rapid de evaluare, ce furnizează în timp real valori de piață credibile. Întregul proces de evaluare este automat și necesită doar introducerea datelor despre proprietate, reducând la minimum efortul și timpul depuse de către utilizator.

„Ceea ce facem noi nu înlocuiește munca evaluatorului sau a brokerului, ci doar o ușurează. În străinătate, astfel de sisteme funcționează de ani de zile și sunt folosite de profesioniști. Noul sistem Analize Imobiliare va duce la creșterea credibilității procesului de evaluare, a încrederii clienților în stabilirea corectă a valorii de piață. Poate fi folosit de către evaluatori ca metodă de evaluare, de către bănci în diferite etape (creditare-prescoring, verificarea valorilor de piață din rapoartele de evaluare, la evaluarea portofoliilor de credite), dar și de către stat, pentru introducerea unui sistem de impozitare a proprietăților în funcție de valoarea de piață a acestora. Avem deja bănci care scot pe piață imobile executate și ne întreabă care ar fi prețul de vânzare estimat.”

Dorel Niță, econometrician și coordonatorul Analize Imobiliare

O colaborare internațională, susținută de fonduri europene
Proiectul este co-finanțat prin fonduri europene, în cadrul Programului Operațional Sectorial „Creșterea Competitivității Economice”. Aplicația folosește baza de date a Imobiliare.ro (peste două milioane de oferte la nivel național), dar și informații privind prețuri efective de tranzacționare (pentru marile orașe). Dezvoltarea sa e rezultatul unei colaborări internaționale, la care au luat parte, alături de Imobiliare.ro și Dorel Niță, și Iulian Ștefănescu, director general adjunct al companiei Romcontrol, membru și lector în cadrul ANEVAR; Mihai Gheorghe, doctor în cibernetică și statistică economică și director prețuri în cadrul Institutului Național de Statistică (INS); Raoul Savos, specialist în econometrie, statistică și matematici aplicate și membru al Institutului Internațional de Statistică (ISI) și Momentum Technologies, lider pe piața evaluărilor automate din Olanda.

Analize Imobiliare este brandul sub care sunt comercializate produsele dezvoltate de Ciberi Information Systems SRL și reprezintă asocierea dintre Realmedia Network SA, companie ce deține portalul Imobiliare.ro, și Dorel Niță, econometrician cu o experiență de peste zece ani în cercetarea și dezvoltarea de soluții pentru analiza pieței imobiliare și evaluarea proprietăților, în Olanda și România.