Împotriva curentului: Ce proprietăți imobiliare au scăpat „nevătămate” de criză

Prețurile de tranzacționare pentru acest gen de active s-au dublat de la finele lui 2007 până în prezent.

Perioada de recesiune a lovit în plin real estate-ul autohton, cel mai vizibil efect fiind reprezentat de scăderea drastică a prețurilor pentru (aproape) toate tipurile de proprietăți imobiliare. Pe segmentul apartamentelor, spre exemplu, evoluția Indicelui Imobiliare.ro relevă un declin de 54,4% din martie 2008 (momentul de apogeu al pieței) până la finele lui martie 2014. În prezent, prețul mediu cerut de vânzători la nivel național este de 938 de euro pe metru pătrat util, față de 2.058 de euro pe metru pătrat util, în urmă cu șase ani.

Un recul încă și mai mare a avut loc pe segmentul terenurilor pentru construcții – dat fiind că nu mulți investitori sau utilizatori finali s-au mai aventurat să facă asemenea achiziții în condiții de declin economic. Astfel, potrivit datelor centralizate de compania de evaluare Darian, în perioada 2008-2013 prețurile de tranzacționare pentru acest tip de terenuri s-au diminuat cu circa 63% la nivel național.

Terenuri agricole de până la 8 ori mai ieftine decât în alte țări europene
În ciuda acestei tendințe general descendente, au existat însă și proprietăți care au reușit să „înoate” împotriva curentului. „Perioada de recesiune nu a avut influențe negative asupra evoluției prețurilor terenurilor agricole. Dimpotrivă, prețurile de tranzacționare s-au dublat, comparativ cu ultimele luni ale anului 2007. Deși prețul terenurilor agricole a urmat un trend ascendent, interesul pentru achizițiile de terenuri a fost, și el, în crestere”, subliniază Flavius Pop, consultant în cadrul departamentului de investiții al DTZ Echinox. Motivul pentru care terenurile agricole au scăpat „nevătămate” de valul de ieftiniri provocate de criză este că acestea au rămas sensibil mai ieftine decât cele din alte țări europene, inclusiv în perioada de „boom”. Chiar și după avansul consemnat în ultimii ani, prețurile actuale sunt de până la opt ori mai mici decât cele practicate în unele țări vest-europene, precizează reprezentantul companiei.

„Cumpărătorii de terenuri agricole sunt interesați în special de zonele sud-vestice, sudice și estice, unde și prețurile sunt mai mari în raport cu alte regiuni cu teren arabil. Tipul de sol, culturile anterioare, menținerea unei ciclicități între cultură și recoltă, existența unui sistem de irigații pot face diferența de preț, însă marea problemă rămâne fragmentarea, lipsa documentelor de proprietate clare și lipsa cadastrului și a intabularii.”

Flavius Pop, consultant în cadrul departamentului de investiții al DTZ Echinox

Banatul, cea mai „scumpă” regiune
În prezent, potrivit datelor DTZ Echinox, prețurile de achiziție pentru loturile agricole din țara noastră variază atât în funcție de regiune – între 2.600 de euro pe hectar (în Bucovina) și 3.600 de euro pe hectar (în Banat) -, cât și în funcție de caracteristicile fiecărui teren în parte (suprafață, tipul de sol, existența unui sistem de irigații etc.). Ținând cont de discrepanța ce există încă față de alte țări, reprezentantul companiei estimează că acest tip de proprietăți vor continua să se aprecieze în următorii doi ani, într-un ritm cuprins între 5% și 10% pe an. „Decizia de a cumpăra teren se poate dovedi inspirată pe termen lung dacă prețurile din România se vor alinia într-o anumită măsură prețurilor practicate în celelalte țări din vestul Europei”, notează reprezentantul companiei. Dincolo de beneficiul majorării previzionate a prețurilor, investitorii de pe acest segment sunt interesați mai degrabă de veniturile încasate din activitatea propriu-zisă de exploatare, chiar dacă există și jucători care au achiziționat parcele în ideea comasării, cadastrării și revânzării ulterioare, completează Pop.

Sursa: DTZ Echinox

În opinia sa, ridicarea restricției de achiziție a terenurilor de către cetățenii străini, intrată în vigoare la începutul acestui an, nu va declanșa nici o „explozie” a prețurilor și nici o creștere semnificativă a volumului de tranzacții pe acest segment. „Marile companii străine care operează în calitate de proprietari mii de hectare de teren în România sunt prezente aici de peste zece ani. Terenurile au fost achiziționate prin intermediul unor societăți comerciale, formulă considerată optimă atunci când discutăm despre cumulul de operațiuni implicate, active și angajați”, explică reprezentantul companiei.