5 ani de criză în imobiliare: impactul asupra preţurilor şi cererii de creditare

Spre deosebire de primii trei ani de recesiune, când locuinţele s-au ieftinit într-un ritm alert, 2011 şi 2012 au fost caracterizaţi de o temperare evidentă a declinului.

În cei aproape cinci ani de criză, puterea de cumpărare a românilor a scăzut de la an la an. Pe piaţa imobiliară, acest fapt s-a resimţit din plin, atât asupra valorii de achiziţie a locuinţelor, cât şi asupra comportamentului consumatorului în materie de creditare. Pe baza Indicelui Imobiliare.ro şi a datelor puse la dispoziţie de platforma proprie Analize Imobiliare, www.imobiliare.ro analizează modificările suferite de preţurile apartamentelor, pe de o parte, şi de cererea de credite, pe de altă parte.

Scădere temperată în 2011 şi 2012
Faţă de momentul de vârf al pieţei imobiliare – luna martie 2008 -, preţurile apartamentelor la nivel naţional au scăzut cu circa 52% până la sfârşitul lui 2012, potrivit datelor furnizate de platforma Analize Imobiliare. Indicele Imobiliare.ro calculat la nivel naţional a scăzut de la o valoare maximă de 2.058 de euro pe metru pătrat util, până la 986 de euro pe metru pătrat util, la finele anului trecut. La nivel de Bucureşti, declinul a fost ceva mai mic (respectiv 49,6%) – de la un apogeu de 2.264 de euro pe metru pătrat, până la 1.142 de euro pe metru pătrat în luna decembrie a anului trecut. De remarcat este faptul că, spre deosebire de primii trei ani de criză, când preţurile locuinţelor au scăzut într-un ritm deosebit de alert, ultimii doi ani au fost caracterizaţi de o evidentă temperare a declinului.

Prăbuşirea imobiliarelor a început cu un an mai devreme
Interesant este că, pe parcursul ultimilor ani, scăderea preţurilor apartamentelor a precedat-o pe cea a economiei şi a fost semnificativ mai abruptă decât aceasta. Astfel, 2008, anul în care locuinţele s-au depreciat cel mai mult (24,8%), nici nu a fost propriu-zis unul de criză, economic vorbind: potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică (INS), Produsul Intern Brut (PIB) a crescut atunci cu 7,3%. Această discrepanţă este explicată prin evoluţia pozitivă a sectorului construcţiilor, pentru care 2008 a fost de fapt un an de boom – atunci a fost atins apogeul livrărilor de locuinţe la nivel naţional, respectiv 67.255 de unităţi locative, cu 42% mai mult decât în anul precedent.

În 2009 însă, primul an de criză pentru construcţii, economia românească a înregistrat un recul similar cu avansul din anul precedent: 7,1%. Locuinţele şi-au continuat şi ele trendul puternic descendent, cu un minus de 20,6% la 12 luni. În anul următor, scăderea PIB a fost mult mai temperată – de 1,3% -, însă măsurile de austeritate impuse de către Guvern s-au resimţit din plin în buzunarele românilor şi, implicit, asupra preţurilor din imobiliare. Aşa se explică faptul că apartamentele au continuat să se ieftinească simţitor, cu 15,6%, în medie.

Anul 2011 a marcat intrarea economiei naţionale pe un trend crescător – datorită unui avans de 1,5%, fapt ce s-a tradus şi printr-o temperare a scăderilor din piaţa imobiliară: pe parcursul lui 2011 apartamentele la nivel naţional s-au ieftinit cu aproximativ 4% faţă de anul anterior. În mod similar, tendinţa de stabilizare resimţită anul trecut la nivel macroeconomic – o creştere de 1% a PIB – a fost vizibilă şi în ceea ce priveşte evoluţia preţurilor: în 2012, locuinţele din întreaga ţară s-au depreciat cu doar 0,5% – de la 991 la 986 de euro pe metru pătrat util.

Prima Casă nu a compensat scăderea puterii de cumpărare
Este clar că, în ultimii ani, evoluţia descendentă a economiei a avut un puternic impact asupra puterii de cumpărare a populaţiei. Acest fapt este dovedit şi de diminuarea sumelor împrumutate de la bănci pentru achiziţia de locuinţe. Din anul de demarare a programului Prima Casă, valoarea medie a unei garanţii a scăzut constant: de la 41.574 de euro în 2009, la 40.133 de euro în 2010, la 39.115 euro în 2011 şi la circa 37.500 de euro în cadrul celei de-a patra etape a programului.

O altă dovadă clară a scăderii puterii de cumpărare a populaţiei este faptul că, în ultimii câţiva ani, sectorul creditării pentru locuinţe a fost susţinut în proporţie covârşitoare de programul Prima Casă. Astfel, potrivit datelor transmise de Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM), până la finele lunii octombrie a anului trecut prin programul de stat fuseseră acordate circa 74.000 de garanţii, cu o valoare totală de 2,9 miliarde de euro. Interesant este că, potrivit datelor statistice ale Băncii Naţionale a României (BNR), această sumă este foarte apropiată de volumul tuturor creditelor pentru locuinţe contractate în aceeaşi perioadă. Astfel, dacă la începutul lunii iulie 2009 soldul creditelor pentru locuinţe la nivel naţional se ridica la circa 5,328 miliarde de euro, la finele lui octombrie 2012 acest indicator ajunsese la aproximativ 8,249 miliarde de euro, respectiv cu 2,921 miliarde de euro mai mult decât înainte de demararea programului Prima Casă.