Știm cu certitudine că Timișoara este un oraș-magnet. Conform raportului Băncii Mondiale, după București și Cluj, Timișoara este ținta favorită a românilor, un oraș care „importă” net populație rezidentă.
În 2021, Timișoara va deveni Capitală Europeană a Culturii, devenind și un magnet turistic. Astfel, dinamica pozitivă pe piața rezidențială timișoreană, atât pentru locuire, cât și pentru investiții, va accelera în 2019 și 2020 față de restul țării, susținută atât de creșterea organică la nivel național, cât mai ales de considerentele de mai sus, pentru că nou-veniții cresc piața rezidențială pentru locuire, iar turismul impulsionează investițiile în apartamente centrale, care oferă randamente ridicate.
Pe de altă parte, prețul ridicat al materialelor de constructii și lipsa forței de muncă vor constitui încă un imbold pentru consolidarea valorii și chiar creșterea prețurilor la apartamente. Se estimează o creștere a manoperei în construcții cu până la 50%. Apartamentele noi sunt „vedeta” rezidențială în acești ani, în contextul în care cel mai nou stoc de apartamente vechi, construite în perioada anilor ‘70, se apropie de un jumătate de secol și își pierd din valoare, o tendință firească în toate țările Europei.
Cum alegem un apartament nou în 2019?
Pentru a răspunde la această întrebare, am pregatit un mic ghid cu șapte criterii care să ajute atât cumpărătorul care va locui în viitorul apartament, cât și investitorul care își dorește un randament bun la închiriere pe termen lung sau în sistem apart-hotel.
1. Locația
Centrele orașelor nu mai sunt determinate de km 0. Modul de viață al oamenilor și vibrația lor concurează noul centru al orașului. În Timișoara, conform studiilor urbane realizate de două agenții renumite, noul centru al orașului este zona Piața Unirii – Iulius Mall, cu o dinamică în zonele de office, pentru că stilul vieții moderne este în jurul acestor obiective (social, shopping, school, leisure, office). Astfel, un apartament aproape de acest centru este recomandat. Proiecte precum Vivalia Grand, City of Mara, Isho, Origami Residence sau noul proiect NordOne Residence reprezintă locații ideale din acest punct de vedere.
2. Destinația proiectului
Configurația și destinația proiectului contează. Din acest punct de vedere, mixul de rezidențial și office în cadrul aceluiași proiect nu este întotdeauna de dorit, pentru că va genera un trac zilnic intens (oameni și autoturisme). Dimineața familiile pleacă la birouri și școli, iar în sens invers birourile se „alimentează” cu angajați. În afară de aglomerarea produsă în trafic și nivelul de decibeli generat, prețurile serviciilor (parcări, magazine, restaurante, spălătorie, etc) în aceste mixuri de rezidențial-office vor fi, de asemenea, mai mari. În aceste condiții, un proiect ideal este un proiect cu destinație rezidențială, dar situat în apropierea zonelor de office, universități, puncte de interes.
3. Valoarea în timp
Și în cazul acestui criteriu, ajungem din nou la locație. Un apartament nou, central, își păstrează valoarea în timp, indiferent de fluctuațiile pieței imobiliare. Nu același lucru se poate afirma în cazul apartamentelor periferice, care pierd din valoare în cazul unor crize imobiliare, respectiv își revin cel mai greu după aceste crize. Un aspect important în cazul valorii este acela că – la fel ca în orașele europene unde acest fapt este o normalitate – prețurile apartamentelor centrale vor deveni, în timp, de două sau trei ori mai mari decât prețurile apartamentelor periferice. Astfel, un apartament central cumpărat azi își poate dubla valoarea în anii care vor veni, pe măsură ce piața rezidențială devine tot mai matură.
4. Rentabilitatea investiției
Apartamentele centrale sau cele din jurul noului centru se închiriază cel mai rapid, beneficiind de un randament superior. Mai mult, locațiile centrale sunt „vedetele” investițiilor de tip apart-hotel, turismul fiind cel mai activ în centru. Iar în cazul scăderii pieței, primele apartamente care pierd chiriașii sunt cele periferice și cele vechi, care sunt neoptimizate și au cheltuieli mai mari. Un apartament nou, central, este întotdeauna câștigător. Verificați locația, prețurile pieței și posibilitatea de a închiria un apartament în regim hotelier (pe platforme de tipul AirBNB sau booking.com), unii dezvoltatori nepermițând, prin contract, această opțiune.
5. Facilitățile comune
Pe piața rezidențială sunt anunțate multe proiecte care au facilități comune, acestea fiind prezentate ca avantaje. Însă un cumpărător de apartament ar trebui să țină cont și de costurile din viitor ale apartamentului (nu doar cele de achiziție) și să pună în balanță avantajele și dezavantajele atunci când alege viitorul apartament.
De exemplu, un apartament într-un complex cu sală de sport sau piscină comună va genera cheltuieli „pe viață”, chiar dacă locatarii nu își mai doresc acest serviciu. Exemplul sălii de sport sau piscinei de acasă, care sunt folosite rar. Și aceste facilități devin vechi în câțiva ani și necesită renovare și investiții noi, din banii locatarilor. În acest caz, apropierea de un parc, de un bazin profesional, bine întreținut, sau de o sală de sport dotată permanent este mai avantajoasă decât prezența acestor facilități în cadrul proiectului, pentru că oferă libertatea alegerii.
6. Experiența dezvoltatorului
Este recomandat să vericați istoricul dezvoltatorului sau al grupului din care acesta face parte.
Un dezvoltator care construiește mii de apartamente a trecut prin toate erorile inerente pionieratului și s-a perfecționat, devenind un profesionist. Mai mult, relația cu producătorii de matriale de construcții oferă avantaje, care se regăsesc în calitatea proiectului, adică vei primi mai mult în schimbul banilor investiți. Astfel, apartamentele construite de acești dezvoltatori experimentați vor avea garanția know-how-ului, a calității și a bunelor practici. De cealaltă parte, trebuie sa fim atenți atât la apartamentele unor companii fără experiență în sectorul rezidențial, cât și la cei nou-intrați în domeniu, care dezvoltă proiecte imobiliare la un nivel de amator, doar din dorința unor randamente mari. Mulți dintre ei, tot din rațiuni de profitabilitate, nici măcar nu respectă legea locuinței și suprafețele minime – un aspect important, care trebuie verificat. Spre exemplu, conform legii locuinței, un apartament cu o cameră nu poate avea mai puțin de 37 de metri pătrați și așa mai departe.
Verificați proiectele anterioare ale unui dezvoltator, verificați câte apartamente sunt predate și câte au trecut testul timpului. Pentru că rezultatul contează, iar înainte de predare și locuire nu există fapte, ci doar imagini și marketing.
7. Siguranța proiectului
Un alt criteriu de care trebuie să ținem cont în alegerea unui apartament este și siguranța dezvoltatorului respectiv, adică riscul proiectului. Dezvoltatorii consacrați beneficiază de încrederea băncilor care acționează în calitate de finanțator, dar au și un rol foarte important pentru liniștea cumpărătorilor de apartamente care plătesc avansuri și așteaptă predarea apartamentelor. Băncile sunt ca un „garant al succesului unui proiect”. Pe lângă faptul că gestionează la un nivel profesionist managementul riscului, filtrând cu atenție proiectele pe care le finanțează, băncile analizează și verifică zilnic dezvoltarea proiectului în care au investit bani alături de dezvoltator. Verificați experiența dezvoltatorului, bonitatea financiară, relația cu băncile. Ca regulă generală, întotdeauna un proiect al unui dezvoltator renumit și experimentat, finanțat împreună cu o bancă, este mult mai sigur decat proiectele private, realizate în regie proprie de mici dezvoltatori.
Succes în alegerea noului apartament!
Ben Silion, Realtor
Membru NAR (National Association of Realtors)
Membru APAIR (Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România)
Broker Owner & Trainer bimob.me
