Procesul de obținere a unui credit ipotecar pe cont propriu poate să pară destul de dificil la prima vedere, mai ales dacă nu ai mai apelat cu acest scop la o bancă până acum. Iar colaborarea cu un broker de credite pentru obținerea finanțării nu este încă o practică extrem de răspândită în România. Pentru că știm că ai multe întrebări și vrem să te ajutăm să iei cele mai bune decizii, Imobiliare.ro a organizat pentru tine un webinar din seria “Întreabă expertul” pe această temă.
L-am avut invitat la această sesiune de tip ask me anything pe Doru Iliescu, General Manager Imobiliare.ro Finance, specialist care lucrează din 2010 în sectorul de banking și conduce, la ora actuală, o echipă cu peste 200 de experți financiari care au sprijinit mai bine de 60.000 de persoane să obțină împrumuturi.
Iată care au fost răspunsurile lui la întrebările participanților la webinar.
1.Ce face un broker de credite și cât costă colaborarea cu un astfel de specialist?
Un broker de credite funcționează ca un intermediar între persoanele care au nevoie de finanțare și finanțator.
Brokerul preia nevoia consumatorului, înțelege motivația din spatele alegerilor pe care acesta urmează să le facă, vine în fața lui cu toate ofertele la care are acces care se potrivesc cazului său astfel încât acesta să-și poată face o părere clară asupra pieței.
“În funcție de motivațiile cumpărătorului – pentru unii prețul, pentru alții predictibilitatea, pentru alții rapiditatea – brokerul alege alături de client cea mai potrivită ofertă, după care duce solicitarea acestuia către bancă, o susține, o prioritizează, dacă este nevoie face derogări, îl asistă până la aprobarea creditului și chiar și după, urmând să funcționeze ca un mediator în momentul semnării”, a explicat Doru Iliescu în cadrul webinarului “Întreabă expertul”.
Această ocupație este reglementată prin OUG 52/2016. Serviciile brokerului de credite sunt gratuite pentru clienții persoane fizice. Găsești aici mai multe informații despre avantajele colaborării cu un astfel de specialist.
2. De unde știm că ofertele prezentate de broker sunt și cele mai bune din piață?
“Imobiliare.ro Finance reprezintă 95% din întreg sistemul bancar, ceea ce înseamnă că atunci când emitem oferte comparative de la băncile partenere avem o imagine asupra întregului sector. Este greu de crezut că pot exista oferte mai bune decât cele pe care le putem arăta clienților noștri”, a explicat Iliescu.
3. Poate un broker să te ajute la aprobarea creditului ipotecar?
De cele mai multe ori, da. “Noi ne lăudăm în clipa aceasta cu un grad de aprobare de peste 95%, ceea ce înseamnă că atunci când descriem ofertele și îl ajutăm pe solicitant să aleagă suntem în proporție de peste 85% siguri de aprobare”, spune General Managerul Imobiliare.ro Finance.
Apar, însă, și cazuri care nu pot fi controlate în care solicitările de finanțare ajung să fie respinse, dar există și pentru acestea soluții alternative.
4. Care este mai avantajos în momentul de față, un credit ipotecar standard sau varianta Noua Casă?
În cele mai multe cazuri, mai avantajos pentru cumpărători ajunge să fie un credit ipotecar standard, marele element de atractivitate al programului Noua Casă fiind avansul redus, de doar 5%, dar care se aplică doar în cazul locuințelor cu prețuri de până la 70.000 euro. Află aici mai multe detalii.
5. Pot încerca să obțin un credit ipotecar, dacă contractul meu de muncă este semnat pe o perioadă determinată de timp?
“Sunt cazuri în care contractele sunt semnate, prin natura ocupației, pe o perioadă determinată de timp. În cazul medicilor rezidenți sau în cazul lucrătorilor din învățământ, de exemplu, se face o excepție. Condiția este, însă, ca acel contract să fi fost reînnoit cel puțin o dată și să conțină o clauză de reînnoire automată sau o promisiune în acest sens din partea angajatorului”, a explicat reprezentantul Imobiliare.ro Finance în cadrul webinarului “Întreabă expertul”.
6. Poți lua un credit ipotecar dacă ai venituri obținute din dividende?
Da, sunt bănci care oferă credite și în astfel de situații. Este analizată firma și se cere ca aceasta să aibă o vechime de cel puțin 2 ani. Află aici detalii și despre alte surse de venit care sunt luate în considerare pentru obținerea unui împrumut.
7. Poți obține un credit dacă te muți în România din SUA, ai dublă cetățenie și ești pensionar?
“Este foarte important să știm dacă pensia se obține din SUA sau din România. În cazul în care se obține din State, acesta este considerat a fi un venit din străinătate. Pensia este un venit eligibil, însă nu sunt atât de multe bănci care finanțează pe baza veniturilor din străinătate”, ne-a explicat Doru Iliescu în cadrul sesiunii organizate de Imobiliare.ro de tip ask me anything.
SUA nu este o țară riscantă din perspectiva băncilor din România, așa că, prin sprijinul unui broker pot fi găsite soluții, chiar dacă acestea sunt limitate la 2-3 bănci din piață. Dacă și tu ai nevoie de ajutor din partea unui specialist, contactează acum un membru al echipei Imobiliare.ro Finance. Sunt peste 200 la nivel național și au găsit până acum soluții de finanțare potrivite pentru mai bine de 60.000 de persoane.
8. Dobândă fixă inițial sau dobândă variabilă pe toată perioada creditului?
“În momentul acesta este o diferență mare între dobânda fixă pe o perioadă de 3-5 ani și dobânda variabilă pe toată durata creditului. Eu nu aș alege un împrumut în funcție de perioada de dobândă fixă, ci luând în considerare cea mai bună marjă din anul în care începe dobânda variabilă”, este de părere Doru Iliescu.
“Cea mai ieftină ofertă din piață este acum condiționată de calitatea imobilului care se achiziționează și implică 5,79% dobândă fixă pe 5 ani. Partea bună este că din anul 6 marja băncii este de 2,09%+IRCC. Cât va fi IRCC peste 5 ani rămâne de văzut, tendințele sunt în scădere, dar marja în sine este aproape egală cu marja de la Noua Casă, de 2%, ceea ce înseamnă că este un credit foarte bun. Eu l-aș recomanda, cu condiția ca imobilul să fie potrivit pentru genul acesta de finanțare”, a explicat General Managerul Imobiliare.ro Finance în cadrul webinarului.
Contactează aici un broker de credite pentru a afla mai multe detalii despre cea mai ieftină ofertă din piață. Vezi dacă locuința pe care vrei să o cumperi se încadrează în cerințele băncii.
9. Cât durează să iei un credit ipotecar printr-un broker?
Depinde. Un factor care poate influența această perioadă de timp este dat de momentul în care ai decis să intri în colaborarea cu brokerul, respectiv dacă ai făcut acest lucru înainte sau după ce te-ai hotărât asupra locuinței pe care vrei să o cumperi.
“Avem dosare cu contract de vânzare-cumpărare semnat în 10 zile”, spune reprezentantul Imobiliare.ro Finance. “Relația brokerilor este, în general, cu centralele băncilor, deci sari peste traseul normal din agenții”, adaugă el.
Un alt factor care poate influența durata de timp necesară aprobării unui dosar este dat de gradul de încărcare al băncii din perioada respectivă. Dacă banca vine cu o ofertă extrem de bună sau dacă te gândești să cumperi o locuință la final de an, în pragul Sărbătorilor, este posibil să ai de așteptat mai mult.”Partea bună este că brokerul de credite știe și comunică toate lucrurile acestea clientului, astfel încât el își stabilește niște așteptări realiste”, explică Doru Iliescu.
10. Cât de relevant este indicatorul DAE în compararea ofertelor bancare?
DAE sau dobânda anuală efectivă reprezintă costul total al creditului. Acesta nu ar trebui să fie însă un element hotărâtor în alegerea unui credit ipotecar. Rata lunară ar trebui să dicteze, mai degrabă, alegerea împrumutului potrivit. Mai multe explicații aici.
11. Cât ar trebui să reprezinte rata din veniturile unei persoane?
Banca Națională a României a stabilit un grad de îndatorare de cel mult 40% pentru cei care aplică în vederea obținerii finanțării.
“Din păcate, nu suntem toți la fel. Sunt persoane cu venituri mici, sunt persoane care au venituri mari. Procentul de 40% pe un venit mic reprezintă foarte mult și rata poate deveni împovărătoare. Dacă vorbim despre venituri mari și foarte mari, diferența de 60% este mai mult decât suficientă pentru asigurarea nevoilor zilnice”, a explicat Doru Iliescu în cadrul webinarului “Întreabă expertul”.
Potrivit recomandărilor sale, rata nu a trebui să depășească 20%-25% din venit în cazul câștigurilor lunare mai mici de 5.000 lei. Pentru venituri cuprinse între 5.000-7.000 lei gradul de îndatorare poate merge spre 30%. Doar în cazul unor câștiguri de peste 10.000 de lei ar trebui să ajungem la gradul de îndatorare de 40%.
12. Cum e mai bine să cumperi o proprietate – cash sau prin credit?
“Eu mi-aș lua un credit, dacă venitul curent îmi permite să plătesc rata. Banii mei pot fi plasați în investiții care îmi pot aduce un randament bun”, este de părere Iliescu.
13. Este o perioadă bună să iei un credit ipotecar sau mai aștepți?
Da, pentru că în viitorul apropiat locuința pe care ți-o dorești ar putea fi mai scumpă.
“Uitându-mă la trendul prețurilor, voi spune că azi este o perioadă mai bună decât mâine să-ți cumperi o casă, dacă îți dorești acest lucru, pentru că mâine probabil că va fi mai scumpă”, a explicat General Managerul Imobiliare.ro Finance în cadrul webinarului “Întreabă expertul”.
14. Poți lua credit în perioada de probă?
Depinde cât durează perioada de probă. Există bănci care finanțează cu o vechime la actualul angajator de o lună, cu condiția să nu existe o întrerupere mai mare de 30 de zile față de ultimul loc de muncă.
15. De unde vine câștigul brokerului de credite?
“Onorariile noastre sunt încasate de la băncile unde ducem cererile de credit ale clienților. Nu așteptăm recompense materiale de la clienții noștri, dar așteptăm recomandări de la ei. Circa 40% din volumele cu care se laudă Imobiliare.ro Finance sunt recomandări venite de la clienți mai vechi care au fost satisfăcuți de serviciile noastre, deci acesta este un lucru foarte important pentru noi”, a explicat Doru Iliescu.
“Brokerii noștri nu câștigă diferit dacă duc un client la o bancă sau la alta. În plus, comisioanele plătite de bănci sunt relativ egale”, a mai spus el.
16. Cum faci rambursarea anticipată a creditului în favoarea ta?
Există două tipuri de rambursare anticipată – totală și parțială. Cea parțială poate fi făcută prin reducerea perioadei creditului sau prin reducerea ratei.
Află aici informații detaliate despre metodele prin care poți rambursa anticipat creditul ipotecar.
17. Poate un broker să negocieze cu banca dobânda clientului său?
Da, dar doar în anumite cazuri. Este important, însă, și cât de mult își dorește banca în portofoliu clientul respectiv.
18. Care este diferența dintre o refinanțare și restructurarea unui credit?
Printr-o refinanțare închizi un credit vechi printr-un credit nou. Poți face acest lucru luând un împrumut de la banca alături de care lucrezi deja sau de la o altă bancă.
Restructurarea unui credit presupune o reeșalonare a ratelor sau solicitarea unei perioade de grație. Găsești aici mai multe informații despre cele două practici.
19. Putem să avem încredere în băncile mici sau este recomandat să lucrăm doar cu bănci mari?
Poți să ai încredere în orice bancă pentru că toate aceste instituții trebuie să se supună unor reglementări venite din partea BNR. Dar mai presus de orice, este recomandat să ai încredere în banca ce oferă cea mai bună soluție pentru nevoia pe care o ai la momentul respectiv.
“Băncile mari au un portofoliu foarte mare de clienți, o cotă de piață solidă. Atunci, pentru ele un client individual nu reprezintă nimic. Vor face greu derogări, vor negocia mai puțin condițiile creditului. Băncile mici sunt ca un fotbalist care stă la încălzire tot meciul ca să joace 5 minute. Pentru ele contează și 0,5%. Atunci, aici poate găsim posibilitatea de a negocia ceva în avantajul nostru. Există însă și reversul. La băncile mari capitalul este ieftin, își permit să vină cu dobânzi foarte bune, pe când la băncile mici e greu să ai un capital atât de ieftin. Acestea se împrumută, în general, de la băncile mai mari, la niște prețuri impuse, și nu pot suporta niște dobânzi prea mici pentru că ar intra în faliment în scurtă vreme”, ne-a explicat Doru Iliescu.
20. Merită dat un avans mai mare de 15% pentru un credit ipotecar?
Cu cât avansul este mai mare, cu atât finanțarea e mai mică și la fel costul total al creditului.
21. Se pot obține credite pentru a cumpăra imobile scoase la vânzare prin licitație publică?
Nu se pot obține credite pentru cumpărarea imobilelor scoase la vânzare prin licitație publică.
22. Putem negocia dobânda în funcție de scorul FICO personal?
Nu. Scorul FICO poate fi o condiție importantă în cazul creditelor de nevoi personale. Negocierea costurilor se face plecând de la profilul general al aplicanților, prin opoziția unei oferte superioare, preexistente.
23. Când dobânzile scad față de momentul deschiderii unui credit este recomandată refinanțarea pentru a beneficia de o dobândă mai mică?
Cu siguranță, atunci când dobânzile au scăzut suficient încât amortizarea costului cu refinanțarea se face din diferența de rată în câteva luni. Găsești aici mai multe informații despre refinanțări.
24. La sursele de venit sunt luate în considerare bonurile de masă sau vouchere cadou?
Bonurile de masă sunt luate în considerare. Bonurile cadou pot fi acceptate, doar dacă sunt instituite prin contract/act adițional și au caracter de permanență.
25. În ce fel afectează utilizarea cardurilor de cumpărături scorul de credit?
Semnificativ. Dacă limita cardului este consumată și se achită lunar doar minimul de plată, atunci scorul FICO scade dramatic.
26. Care credeți că va fi evoluția dobânzilor în următoarele șase luni, în baza tendințelor actuale?
“Până la sfârșitul lunii iunie lucrurile rămân aproape neschimbate, cu o micro scădere în aprilie. Din iulie, însă, ne așteptăm la accelerarea ușoară a trendului descrescător. Tot în a doua jumătate a anului, ne așteptăm ca și BNR să scadă dobânda cheie (probabil cu 0,5%) și acest demers se va reflecta în reacția descrescătoare la nivelul indicilor de referință ROBOR și IRCC”, a explicat General Managerul Imobiliare.ro Finance.
