2014, an de revenire pentru piața rezidențială? De unde vine o umbră de incertitudine pentru cumpărători

Proprietarii și dezvoltatorii de locuințe se bazează pe o cerere robustă din partea cumpărătorilor.

Noul an a început pe un ton neașteptat de optimist pentru piața rezidențială autohtonă. Construcția de noi locuințe promite să ia avânt, pornind de la premisa unei cereri robuste din partea cumpărătorilor, al căror acces la finanțare a fost facilitat de către stat. Cu toate acestea, evoluția pieței în 2014 nu este lipsită de semne de întrebare.

2.000 de apartamente de la doar doi dezvoltatori
Un prim semnal pozitiv pentru sectorul rezidențial este reprezentat de planurile dezvoltatorilor, ce se dovedesc mai îndrăznețe decât în 2013. Spre exemplu, pentru anul în curs, doar doi dintre jucătorii activi în zona Capitalei (județul Ilfov) și-au anunțat intenția de a livra un stoc cumulat de 2.000 de unități locative. Este vorba despre complexul rezidențial Militari Residence, din vestul Capitalei, și despre ansamblul Cosmopolis, din zona de nord a orașului. În cel dintâi caz, până în primăvară urmează a fi finalizate, potrivit declarațiilor oficiale, 14 blocuri noi, cu un total de 1.600 de apartamente. “Datorită ritmului rapid de vânzare din cadrul ansamblului şi cererii constante din partea clienţilor, am decis să accelerăm extinderea proiectului. În medie, vindem lunar între 60 şi 80 de apartamente. Vom continua să dezvoltăm în funcţie de apetitul cumpărătorilor, la preţuri corecte, acesta din urmă fiind un factor extrem de important în procesul decizional”, subliniază Radu Teleman, directorul de marketing al Militari Residence.

Pe de altă parte, Opus Land Development, compania dezvoltatoare a ansamblului rezidențial Cosmopolis, are în plan să construiască în 2014 cel puțin 400 de unități locative noi, în creștere cu aproape 50% față de 2013, când au fost predate 260 de locuințe. Un alt target important constă în sporirea volumului de vânzări. ”Obiectivul nostru pentru 2014 este o creștere a vânzărilor de aproximativ 50%, până la 360 de locuințe vândute, fiind și în discuții cu mai mulți investitori atrași de randamentul oferit de potențialele închirieri. Nu s-a terminat criza, însă poți să înregistrezi vânzări bune indiferent de domeniul de activitate, atât timp cât ai un produs bun, ți-ai eficientizat costurile și operațiunile și ai disponibilitate de muncă – lucrurile nu se mai întâmplă ca în perioada de boom, când era o frenezie generală”, spune Gabriel Voicu, managerul de proiect al Cosmopolis din partea Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Dacă obiectivele acestor doi dezvoltatori vor deveni realitate, este de așteptat ca piața rezidențială din zona Capitalei să aibă anul acesta o creștere fulminantă. Asta luând în calcul datele Institutului Național de Statistică (INS), potrivit cărora, în primele nouă luni din 2013 au fost finalizate 3.453 de unități locative în toată regiunea București-Ilfov, iar pe tot parcursul lui 2012 aici au fost predate 4.527 de locuințe.

Fonduri generoase pentru Prima Casă
Un alt factor ce promite să susțină evoluția pieței rezidențiale în acest an constă în suplimentarea fondurilor pentru Prima Casă. Potrivit celor mai recente date publicate de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii (FNGCIMM), băncile participante la programul guvernamental vor beneficia în 2014 de un plafon de garantare generos, de circa 2,08 miliarde de lei. Această sumă include un plafon nou-alocat, de 1,2 miliarde de lei, fondurile rămase neutilizate anul trecut, în valoare de 740 de milioane de lei, precum și o sumă suplimentară de peste 140 de milioane de lei, reutilizabilă, în condițiile legii, până la finele acestui an.

Ținând cont de împărțirea riscului de creditare în mod egal între stat și bănci, reiese că acestea din urmă pot acorda credite în valoare totală de 4,16 miliarde de lei, respectiv dublul sumei alocate de către Guvern pentru program. Această valoare echivalează în prezent cu un total de aproximativ 925 milioane de euro, ceea ce înseamnă că, în 2014, românii pot contracta circa 25.000 de credite co-garantate de către stat. Spre comparație, în 2013 au fost acordate 25.500 de astfel de împrumuturi, în valoare totală de circa 937 milioane de euro.

Click pentru mai multe detalii despre programul Prima Casă

Proprietarii, optimiști la început de an
În acest context general pozitiv, entuziasmul vânzătorilor de locuințe nu a întârziat să apară. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, la sfârșitul lunii ianuarie, prețul mediu cerut de proprietari se ridica la o medie de 903 euro pe metru pătrat la nivel național – valoare cu 0,6% mai mare decât cea consemnată la sfârșitul lunii decembrie a anului trecut (de 898 de euro pe metru pătrat). Asta în condițiile în care, în 2013, apartamentele scoase la vânzare în întreaga țară au consemnat cel mai mare declin din ultimii trei ani, respectiv 8,2% (față de un minus de 4% în 2011 și, respectiv, 1,3% în 2012).

Instabilitatea ROBOR creează confuzie
Previziunile privind evoluția pieței rezidențiale în 2014 nu au însă la bază doar un cumul de premise favorabile. Dincolo de scăderea semnificativă a costurilor de creditare în lei din ultima perioadă, un motiv de îngrijorare pentru potențialii cumpărători este dat de instabilitatea dobânzilor la astfel de produse. Astfel, după un nivel minim de 1,94%, atins spre finalul lunii trecute, indicele ROBOR la trei luni (folosit pentru calcularea dobânzilor la creditele în moneda națională) a depășit pragul de 3,5% în primele zile din februarie. Acest lucru a dus la scumpirea vizibilă a creditelor în lei. Potrivit Conso.ro, în momentul de față, cel mai ieftin produs Prima Casă are o Dobândă Anuală Efectivă (DAE) de 4,88%, față de 4,58% în urmă cu nici două săptămâni; împrumuturile standard în lei au acum costuri anuale ce pornesc de la 5,73%, față de 5,53%. Pe de altă parte, produsele ipotecare în euro au rămas relativ stabile, cel mai ieftin credit din această categorie având acum o DAE de 5,45%, față de 5,44% în a doua jumătate a lunii ianuarie.

În condițiile în care, din dorința de a sprijini creditarea în moneda națională, Banca Națională a României (BNR) a operat, la începutul lunii februarie, o nouă reducere a dobânzii de politică monetară, până la un nivel minim-record de 3,5% (de la 3,75%), saltul înregistrat de indicele ROBOR – componenta variabilă a dobânzilor la împrumuturile în lei – ridică totuși serioase semne de întrebare pentru cumpărători.