” Normal că trebuie să plătesti mult, vei realiza un profit si mai mare”

Partea a doua
pentru a citi prima parte a articolului ” Vă plac ” schimbările de roluri”? Haideti să ne jucăm… de-a dezvoltatorul rezidential”, va rog sa apăsasi aici.

Dl. X este un dezvoltator de talie medie dintr-o altă tară. După ce a auzit foarte multi oameni vorbind despre Romania, s-a decis si el să investească aici. Orientându-se  spre profituri mai mai mari decât putea obtine în tara sa (cunosteti pe cineva care ar veni aici pentru a câştiga mai puţin?). Până să ajungă la prima sa tranzacţie cam la 7 luni după ce a ajuns în tară  el a investit deja :

Cifre relevante în prima faza:

Total investitie în bani:                          4.285.000 Euro

Total investitie în timp:                         80 zile lucrătoare în România  plus încă 40ca să se întoarcă la rutina zilnică de acasă

Împrumut bancar:                                  80% din costurile tranzactiei, 3.200.000 Euro
Dobândă :                                                      Aproximativ 4%
Resurse proprii (cash):                           1.085.000 Euro

Traseul lui de investitii

În urmă cu (7 luni)
85.000 Euro Cash

Investitia în teren  ( timp: 0)
3.200.000 Împrumut
1.000.000 Cash

Autorizaţii şi surprize …
Ştia că a cumpărat un teren unde s-ar putea construi 13.000 mp. A plătit pentru acest teren 4.000.000 euro (plus cheltuieli de 200.000 de euro, în total 4.200.000 euro). Deoarece proprietatea nu a avut un PUZ aprobat (planul de urbanism zonal), a fost informat că trebui să aplice pentru acest plan. A verificat această informatie cu ajutorul unui arhitect si a agentului său imobiliar. Dar cum nu a plătit pentru acest ajutor, el a descoperit că “lucrurile nu erau asa cum fusese informat”. “Ce vrei ? Eu ti-am spus părerea mea, cred că încă îl poţi face. Am crezut că si tu vei fi, de asemenea, “flexibil” cu oamenii pe care îi ai “. Acestea au fost ultimele cuvinte ale prietenului său “arhitectul”, înainte să nu-i mai răspundă la telefon şi să se piardă  … în necunoscut. “Dar ţi-am spus că am să-ti atribui întregul proiect, o dată ce voi cumpăra proprietatea. Ai putea câştiga sute de mii de euro, de ce nu ai fost suficient de responsabil ca să mă protejezi? “,a încercat acesta să se apere.

Consultantul imobiliar a avut o scuză si mai bună: “Ştii … am un prieten, care la locul lui are un prieten, al cărui unchi lucrează pentru o autoritate. Ei au un teren în zonă şi au obţinut un coeficient ridicat. Pe un teren similar cu al tău, vor construi 15.000 mp. Ti-am spus că tu vei putea să construiesti 13.000 mp ca să fi în siguranţă “. “Dar nu toate terenurile sunt la fel, proiectele nu se potrivesc pe orice teren “.  ”Da? Vorbesti serios? Nu ştiam, îmi pare rău “.
A trebuit să-si  schimbe strategia. El a plătit până în prezent 4.200.000 de euro pentru un teren, unde spera să construiască 13.000 mp. Costurile pe mp construit ar fi fost de (4.200.000 / 13,000 =) 323 euro pe mp, dar cu noile standarde şi capacitatea de a dezvolta doar 10.000 mp, acest cost  se ridica (4.200.000 / 10,000 =) 420 Euro / mp! Terenul l-a costat cu 30% mai mult calculat pe baza suprafatei construite a blocurilor pe care avea să le dezvolte …

(Lecţia pentru domnul X: Verificaţi fiecare informaţie primită nu toţi oamenii sunt responsabili… Plus multe persoane implicate în imobiliare nu au absolut nici o idee despre realitatea din spatele lucrurile despre care vorbesc)

“Costurile fine” ale oamenilor duri

Până a găsit oamenii potriviti care să realizeze proiectul a mai pierdut incă 2 luni. Prea multe întâlniri cu oameni “duri”  mult pre scumpi care abia aveau timp să vorbescă cu el. Puţini dintre ei aveau un istoric decent, în timp ce majoritatea nu erau ceea ce am putea numi “experţi” asteptau un prost să le atribuie un proiect pe care să-si practice experimentele proprii. Unii dintre ei i-au cerut preturi extrem de ridicate şi plăţi în avans destul de mari. Când s-a plâns că cer prea mult răspunsul lor a fost simplu: “Normal  că trebuie să plătesti mult vei face un profit si mai mare”. Toată lumea a fost convinsă că va vinde la un preţ foarte  mare considerând că trebuie să plătească foarte mult pentru fiecare serviciu pe care l-a vrut. Societatea românească deja a decis: Dacă investiti în imobiliare, aceasta înseamnă că vă veti taxa clienţii  cu foarte mult şi veţi avea profituri mari, de aceea trebuie să plătiti o mulţime de bani colaboratorilor dumneavoastră. Nimeni nu se gândea că un investitor poate  de asemenea să si piardă.

A trebuit să investească aproximativ 20 de zile lucrătoare pentru a ajunge la un nou acord. În cele din urmă compania pe care a ales-o a fost cunoscută drept o companie serioasă cu o mulţime de contacte după cum fusese asigurat. A acceptat propunerea lor ca să preia întregul proiect: toată documentatia pentru a aplica pentru PUZ nou , munca necesară pentru PUZ, restul de aprobări, studii de arhitectură, inginerie, autorizaţia finală de constructie etc. I-au promis că vor termina în 9 luni şi i-au cerut aproximativ 50 Euro/mp construit.  Deci, pentru întregul proiect ar fi trebuit să plătească 500.000 de euro. “Avem contactele potrivite, totul va fi ok”, a auzit în timp ce plătea  primul avans.

În final, le-a trebuit aproximativ 15 luni pentru a primi toate cele mentionate mai sus. A trebuit să investească mai mult de 100 de zile lucrătoare si tot în această perioadă să îndrume experţii spre a ajunge la rezultatul dorit acesta în ceea ce priveste suprafeţele, etc

“ În tara ta oamenilor le place să stea în apartamente mari si spatioase. Cine ti-a spus că românii sunt mai inferiori si preferă suprafete mai mici? “

În timpul perioadei de autorizare a început să lucreze  si la ceilalţi parametri ai proiectului. El a decis că va colabora cu o companie de imobiliare mult “mai mare”  pentru a avea un raport de piaţă complet. Apoi a căzut de acord cu ei  să devină agenţi “exclusivi” a proiectului său şi să-i vândă apartamentele în viitor. Ei au preluat campania de marketing, plus ca si-au exprimat opinia în ceea ce priveşte suprafaţa apartamentelor “.

” În tara ta oamenilor le place să stea în apartamente mari si spatioase. Cine ti-a spus că românii sunt mai inferiori si preferă suprafete mai mici? ” Dar eşti sigur că oamenii de aici îsi pot permite apartamente mari, construite într-un mod foarte scump?” “Cine ţi-a spus că românii sunt săraci? Rapoartele noastre spun că … “Apoi a început un seminar      ( parte din serviciile oferite). Rezultatul a fost clar: A trebuit să dezvolte apartamente care se adresau clasei medii si superioare din societatea românească. Arhitecti au împărtăşit aceeaşi opinie. Bancherii lui nu au fost atât de siguri de această decizie dar de asemenea, nu l-au prevenit. În cele din urmă el însuşi credea că aceasta este strategia corectă. “Da, apartamente similare cu cele pe care le-a dezvoltat la el acasă. Este foarte convenabil pentru mine, pentru că sunt cel mai bun din domeniul acesta.”

Mai mult sau mai puţin, costurile totale pentru studiile de piaţă, crearea strategiei si campaniile de marketing, pentru materialele promotionale, showroom-uri, pagina de internet si bugetul pentru publicitate l-au costat până la 600.000 euro, inclusiv comisionul minim pentru agentul imobiliar. Alte costuri urmau a fi adăugate pâna la atingerea obiectivului final. El a investit vreo 20 de zile lucrătoare, pentru a conveni asupra fiecărui detaliu al proiectului.

Între timp, pe parcursul acestor 17 luni împreună cu echipa sa si-a înfiintat biroul din Bucureşti. Apartament, autoturisme, costurile pentru ” managerul pe tară “  pe care l-a adus din ţara sa, biletele de avion, etc … Fără  să cheltuiască prea mult a ajuns la o medie de 12.000 Euro/ luna. De asemenea, in primii 2 ani,trebuia să plătească doar dobânda împrumutului.

Investitia în bani (servicii):                             
1.100.000 Euro
770.000 Euro împrumut, 330.000 Euro cash

Investitia în bani (rest):                                  
200.000 Euro, cash

Investitia în timp:

120 zile lucrătoare, plus încă 40 ca să se întoarcă la rutina zilnică de acasă

Traseul lui de investitii

În urmă cu (7 luni)
85.000 Euro Cash

Investitia în teren  ( timp: 0)
3.200.000 Împrumut
1.000.000 Cash

După (autorizare, 17 luni)
770.000 Euro împrumut
330.000 Euro cash
220.000 Euro cash pentru dobânda împtumutului (aproximativ)

Marţi, 13.07:

• ” Fireste că poti vinde cu 2.500 Euro / mp, Eu îti garantez asta “
• ” Nu negociem sau le dăm prea mult. Dacă-i înveţe si în felul acesta îi vei răsfăta”.
• “Ar trebuii să plătesti întreaga sumă în numerar, nu pentru a primi o reducere de preţ, dar ca să proiectul tău să intre pe lista noastră de priorităti.

Clarificări necesare
Vă rog, permiteţi-mi să clarific ceva: cred cu adevărat că o mare parte (poate chiar  jumatate) din dezvoltatori de proiecte rezidentiale care sunt activi în ziua de azi pe piata din România, sunt oameni care fie au fost păcăliti in timp ce urmăreau să facă rost foarte uşor de bani sau au dezvoltat intentionat construcţii proaste ca să încaseze bani mai mulţi într-un timp foarte scurt. Dar pe lângă fiecare dezvoltator, de acest gen am întâlnit, de asemenea,  dezvoltatorii seriosi, profesionisti, cu strategii şi planuri solide. O persoană sau o companie care a încercat să dezvolte ceva bun, cu o calitate respectabilă, într-un mod civilizat, cu scopul de a construi un renume puternic şi să-si facă clientii fericiti la achiziţionarea proprietătilor oferite de acestia.

More »